서울 주택시장, 소형 매수 집중·고가 거래 위축

세제 개편과 대출 규제가 동시에 작용하면서 2026년 8월 서울 주택시장의 면적·가격대별 흐름이 갈리고 있다. 세 부담이 커진 강남권 초고가 주택은 거래 감소와 함께 관망세가 짙어진 반면, 자금 조달 범위 안에서 집을 마련하려는 실수요는 서울 외곽의 소형·중소형 아파트로 이동하고 있다. 전세 매물 감소도 매매 전환을 재촉하는 요인으로 작용했다.

올해 상반기 서울 아파트 거래에서 전용면적 85㎡ 이하가 차지한 비중은 85.3%에 달했다. 특히 전용 21~40㎡ 거래량은 지난해 같은 기간보다 51% 늘어 2021년 이후 5년 만에 최대치를 기록했다. 지난달 소형 아파트 평균 매매가격은 10억4715만원으로 1년 전보다 36.9% 올랐다. 중소형 상승률도 32.6%로 중대형 28.0%, 초대형 26.8%를 웃돌았다.

소형 주택 선호는 경매시장에서도 확인된다. 7월 서울 아파트 평균 낙찰가율은 101%로 4개월 연속 100%를 넘었고, 낙찰가율 상위 10건 가운데 7건이 전용 60㎡ 이하 주택이었다. 경매 주택은 토지거래허가 대상에서 빠지고 실거주 의무가 없다는 점, 시세보다 낮게 책정된 감정가가 매수 유인으로 작용했다. 대출 여력이 제한된 30대와 신혼부부의 수요도 작은 면적에 집중됐다.

비거주 1주택자와 다주택자의 종합부동산세 부담이 늘면서 절세를 위해 임대하던 집에 직접 거주하는 사례가 증가했고, 그만큼 전세 매물은 줄었다. 늘어난 세 부담이 전월세 가격에 반영되는 흐름까지 겹쳐 세입자의 주거비 압력도 커지고 있다. 2027년 서울 아파트 입주 물량이 급감할 것으로 예상되는 만큼 전세난과 임대료 상승 압력, 중소형 주택으로의 매수 집중이 당분간 이어질 가능성이 제기된다.