서울 주택난 돌파구로 떠오른 용적률 400% 중층 모델

서울의 주택 공급 감소에 대응할 새 방안으로 용적률을 최대 350~400%까지 허용하는 ‘중층고밀 서울형 정비모형’이 제시됐다. 약 1000㎡ 규모의 개별 필지 5~6개를 하나의 소규모 사업지로 통합하고, 다시 5~6개 사업지를 블록 단위로 묶어 개발하는 방식이다. 건물 높이는 7~12층 이하로 관리해 초고층 아파트와 저층 빌라 사이의 주거 유형을 만드는 구상이다.

이 모델은 건폐율을 유연하게 적용하고 공공임대·소형주택·공유주택 관련 특례를 활용해 사업성을 높인다. 전체 주택의 절반 이상을 전용면적 50~60㎡ 규모의 중소형 저렴주택으로 구성하며, 블록별 커뮤니티 시설은 공공과 민간이 함께 조성한다. 로봇주차와 AI 자율주행 기술로 주차 공간을 줄이고 모듈러 공법을 도입해 공사 기간과 건축 원가를 낮추는 방안도 포함됐다.

공급 지표는 기존 개발 방식의 한계를 드러내고 있다. 전국 주택 인허가는 2016년 74만6000가구에서 2025년 38만가구로 줄었고, 같은 기간 서울 착공 물량은 9만7000가구에서 3만2000가구로 감소했다. 지난해 서울 준공 주택의 91%가 아파트였으며 단독·다가구·연립·다세대 등 비아파트는 5089가구에 그쳤다. 올해 상반기 착공도 수도권 6만6000가구, 서울 1만3000가구로 최근 3년 상반기 평균과 비슷한 수준에 머물렀다.

사업 실행을 위해서는 공공과 주민, LH·SH공사 또는 민간 시행사의 역할을 명확히 나누고 주택공급촉진지구 지정으로 규제 완화와 토지 확보를 지원하는 체계가 요구된다. 통합 단지에는 청년기숙사와 공공임대, 10~20년 장기 분양전환형 임대, 이익공유형 주택을 함께 배치할 수 있다. 용적률 인센티브로 발생한 개발이익 일부를 공공임대와 커뮤니티 시설에 투입하도록 사업 단위와 밀도, 공공지원 및 이익 배분 기준을 구체화하는 것이 핵심 과제로 꼽힌다.