서울 전세 4년 만기 집중…실거주 전환까지 겹쳐

서울 아파트 임대차 시장에 계약갱신청구권을 쓴 ‘2+2년’ 전세의 만기가 한꺼번에 다가오고 있다. 2024년 7~11월 체결된 갱신권 사용 계약은 1만347건으로, 이달부터 연말까지 순차적으로 4년 거주를 마칠 전망이다. 세입자는 시세에 맞춰 재계약하거나 새집을 구해야 하는 가운데 세제 개편을 계기로 집주인의 실거주 전환도 늘고 있다.

만기 물량은 송파구 1019건, 강남구 935건, 서초구 587건으로 집계됐다. 강남 3구의 2551건이 서울 전체의 24.7%를 차지한다. 송파구 헬리오시티에서는 9~10월 만기 전월세 가운데 집주인이 직접 거주하겠다는 비율이 40~50% 수준까지 높아졌다. 9000가구가 넘는 단지에서 전용 84㎡ 전세 매물은 한 건만 남을 정도로 공급도 부족한 상태다.

갱신권은 2020년 7월 임대차 제도 개편으로 도입돼 세입자가 계약을 한 차례 2년 연장하고 최대 4년간 살 수 있도록 한 장치다. 갱신 기간에는 보증금 인상 폭이 5% 이내로 제한되지만, 계약이 끝나면 시세가 반영돼 보증금이 크게 오를 수 있다. 집주인이나 직계존비속이 실제 입주하면 갱신 요구가 받아들여지지 않아 2년을 채우지 못한 세입자도 이사와 자녀 전학 문제에 놓일 수 있다.

2년 전 신규·갱신 계약을 합쳐 연말까지 새집을 구할 가능성이 있는 임대차 물량은 9만4296건으로 추산된다. 2027년 만기가 오는 갱신권 사용 계약은 4만9078건이며, 집주인의 실거주 선택까지 고려한 전체 잠재 만기 물량은 24만5574건이다. 서울 아파트 임대차 매물은 3만8157건으로 연초 4만4424건보다 14.1% 줄었다. 강남권 수요가 성동·마포·양천·동작 등으로 이동하면 전월세 가격 상승 압력이 다른 지역으로 번질 가능성도 있다.