서울 오피스 공급 충격에도 우량 빌딩 강세

2026년 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.5%로 전분기보다 0.4%포인트 높아지며 4분기 만에 상승했다. 이 기간 11개 오피스, 연면적 32만7274㎡(9만9000평)가 새로 공급됐지만 대형 오피스 임대료는 상승세를 이어가 시장이 입지와 건물 경쟁력에 따라 엇갈리는 모습을 보였다.

신규 면적의 60%가 넘는 20만3776㎡(6만1642평)는 도심권역에 집중됐다. 14만3432㎡ 규모의 G1서울과 4만1610㎡ 규모의 르네스퀘어가 문을 열면서 도심권역 공실률은 2.4%포인트 오른 7.3%가 됐다. 서울 초대형과 대형 공실률도 각각 8.6%, 4.7%로 상승했지만 중대형은 5.4%, 중형은 5.7%, 소형은 8.4%로 각각 0.2%포인트, 0.8%포인트, 1.0%포인트 하락했다.

공실 확대와 달리 도심권역 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기보다 8.5% 올라 권역 내 최대 상승폭을 나타냈다. 신규 공급이 없었던 강남권역의 초대형 공실률은 0.3%, 대형은 2.2%에 머물렀다. 공급 증가 속에서도 입지와 건물 수준이 뛰어난 오피스로 기업 수요가 이동하는 ‘플라이트 투 퀄리티’ 현상이 임대시장 양극화를 뒷받침했다.

서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조5000억원의 약 1.7배로 늘었다. 평균 거래가격은 ㎡당 822만원(평당 2719만원)으로 11.1% 낮아졌는데, 비핵심 자산의 거래 비중이 커진 영향으로 분석됐다. 여의도에서는 IFC 오피스동이 분기 최대인 1조9278억원에 거래됐고, 하나증권 사옥은 8112억원·㎡당 1162만원에 매매돼 권역 최고 단위면적당 가격을 새로 썼다. 하반기에도 안정적 현금흐름이나 우수한 입지·물리적 조건, 가치 제고 잠재력을 갖춘 자산 중심의 거래가 이어질 전망이다.