서울 아파트 거래 양극화… 15억 이하 쏠림, 초고가는 신고가 행진

서울 아파트 매매시장이 대출 한도와 세제 개편 불확실성에 따라 가격대별로 뚜렷한 양극화를 보이고 있다. 지난달 신고된 거래 10건 중 8건 이상이 주택담보대출을 최대 6억원까지 받을 수 있는 15억원 이하 아파트에 집중된 반면, 15억원을 초과하는 아파트는 거래 비중이 줄었다. 다만 대출 의존도가 낮은 자산가들이 주로 찾는 100억원 안팎의 극초고가 아파트에서는 신고가와 고가 거래가 잇따르며 대조를 이뤘다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래는 3493건으로 집계됐다. 거래 신고 기한이 남아 있어 최종 건수는 더 늘어날 수 있다. 이 가운데 15억원 이하 아파트 거래는 2904건으로 전체의 83.1%를 차지해 전월 76.4%보다 6.7%포인트 상승했다. 반면 15억원 초과~25억원 이하 아파트는 거래 비율이 12.4%로 전월 대비 4.2%포인트 하락했고, 25억원 초과~50억원 이하도 3.9%로 2.5%포인트 줄었다. 50억원 초과 아파트는 전체 거래의 0.5%로 전월의 절반 수준에 그쳤다.

이 같은 거래 양극화는 대출 규제와 세제 개편 불확실성이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 현행 규제상 15억원 이하 주택은 주담대를 최대 6억원까지 받을 수 있지만, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 줄어든다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 대출을 활용해 사고팔 수 있는 가격대인 만큼 올해 들어 15억원 이하 아파트의 거래 비중이 높은 흐름을 보이고 있다고 설명했다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 공시가격 30억원을 넘는 초고가 주택은 세제 개편 방향이 정해지지 않아 관망세를 보이고, 20억~30억원대 한강벨트 아파트는 대출을 통한 자금 조달이 어려워 거래가 줄었다고 분석했다.

정부가 고가 주택의 보유세 부담을 높이는 방안을 검토하는 가운데, 공시가격이 오른 강남권 고가 아파트는 현행 제도 아래에서도 올해 보유세 부담이 크게 늘었다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원 분석에 따르면 강남 3구와 용산구의 공시가격 30억원 초과 아파트 9개 주택형 중 5개는 올해 예상 보유세가 역대 최고 수준을 기록했다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 1주택자의 올해 예상 보유세는 1810만원으로 지난해 1274만원보다 42.1% 증가했다. 그러나 100억원 안팎의 극초고가 아파트에서는 자산가 수요가 한강변과 재건축 아파트 등 희소성이 높은 주택에 유입되면서 신고가가 나왔다. 강남구 압구정동 신현대12차 전용 182㎡는 지난달 4일 112억5000만원에 거래돼 최고가를 새로 썼고, 신현대11차 전용 183㎡는 105억원에 거래되며 100억원대를 회복했다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 178㎡도 98억원에 거래돼 종전 최고가를 넘어섰다.