서울 소형주택 준공 급감, 리모델링이 신축 추월

서울의 청년·신혼부부와 1인 가구가 주로 이용하는 비아파트 중심의 소규모 주택 공급이 빠르게 줄고 있다. 150세대 미만 공동·단독주택과 주거용 전환이 가능한 1·2종 근린생활시설의 신축 사용승인은 2022년 3006건에서 2025년 993건으로 67.0% 감소했다. 연간 승인 건수가 1000건 아래로 내려간 것은 2000년 이후 처음이며, 2026년 상반기에도 496건에 그쳤다.

사용승인은 착공 단계가 아니라 공사가 끝나 실제 입주할 수 있는 물량을 반영한다는 점에서 공급 감소가 현실화됐음을 보여준다. 분석 대상에서 신축 비중은 2022년 68.0%에서 2025년 37.2%로 떨어졌다. 서울 전체 건축물로 범위를 넓히면 지난해 사용승인 3543건 중 대수선·증축이 1839건, 50.8%를 차지해 처음으로 신축을 넘어섰다. 올해 상반기에도 그 비중은 52.0%였다.

관악구의 한 도시형생활주택 사업자는 공사비와 자금 조달 부담 때문에 신축 대신 기존 건물을 증축했다. 연면적 2200여㎡ 건물에서 확보한 주택은 16가구였다. 비슷한 시기 강서구 공항동에서는 연면적 2300여㎡ 규모의 신축으로 29가구가 공급됐다. 대지 여건과 평면 차이가 있지만 기존 골조를 쓰는 증축은 신축보다 공급 확대에 한계가 있음을 드러낸다.

신축 감소의 배경에는 오른 공사비와 금융비용, 전세사기 여파로 위축된 비아파트 시장이 함께 자리한다. 리모델링 의존이 커지면 공급량뿐 아니라 장기적인 주거 품질에도 부담이 될 수 있다. 정비사업보다 기간이 짧은 소규모 신축은 시장 변화에 대응하는 단기 공급원인 만큼 세제·금융 지원과 용적률·층수 규제 개선, 공공 매입 약정 단가 현실화가 과제로 제시된다. 아파트와의 품질 격차를 줄인 비아파트 공급 기반을 유지해야 청년과 신혼부부의 전월세 선택지도 지킬 수 있다.