서울 비아파트도 가족형 전세 선택지 급감

서울 아파트 전세난을 피해 빌라·오피스텔 등으로 눈을 돌려도 가족 단위 세입자가 고를 수 있는 주택은 제한적인 것으로 확인됐다. 서울 비아파트 전세 매물 2만4752건 가운데 전용면적 50㎡ 이상이면서 융자금 비율이 30% 이하인 매물은 5113건으로 전체의 약 20%에 머물렀다. 자치구별로는 이런 조건을 충족하는 물량이 대부분 100~200건 수준이었다.

주거 편의 조건을 추가하면 선택지는 더욱 줄었다. 월세를 포함한 서울 비아파트 임대 매물 8만7602건 중 주차장과 엘리베이터를 모두 갖춘 매물은 261건으로 0.3%에 불과했다. 전용 50㎡는 자녀가 있는 3인 이상 가구가 살 수 있는 중소형 면적을, 융자금 비율 30% 이하는 전세보증보험 가입 가능성을 고려해 보증금 안전성을 가려내는 기준으로 적용됐다.

가족형 매물 부족의 배경에는 신축 감소와 소형 주택 편중이 자리 잡고 있다. 서울 연립·다세대 착공은 2021년 약 2만3000가구에서 2023년 5278가구로 77% 줄었고, 2024년에는 3841가구까지 감소했다. 2026년 5월까지 착공 물량도 2849가구에 그쳤다. 비아파트는 매년 약 1만 가구가 멸실돼 최근 2년간 전체 재고가 해마다 5000여 가구씩 줄었다.

2026년 5월까지 서울 준공 주택에서 전용 40㎡ 이하가 차지한 비중은 34.16%로, 2025년 21.09%보다 13%포인트 이상 높아졌으며 전국 평균 9.66%의 세 배를 웃돌았다. 신축이 1~2인용에 집중된 데다 보증금을 낮추고 월세를 받는 반전세와 기존 계약 연장이 늘면서 순수 전세의 회전도 둔화했다. 5월 서울 아파트 전세 갱신계약 비중은 53.6%로 1년 전 43.0%보다 10.6%포인트 상승했다. 가족형 공급을 늘리려면 중형 주택의 토지비와 사업 위험을 감당할 사업성뿐 아니라 매입·임대 수요도 함께 확보해야 한다는 과제가 제기된다.