서울 도심 오피스, 재단장 여부로 경쟁력 갈린다

서울 도심권 오피스의 노후화가 빠르게 진행되면서 건물 재단장이 자산 경쟁력을 좌우하는 핵심 요소로 떠올랐다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 5일 발표한 ‘알던동네 다른동네’ 시즌4 오피스 리뉴얼편에는 CBD 오피스 재고 약 134만평 가운데 준공 10년 이상 자산이 78%에 이르는 것으로 나타났다. 향후 5년 안에는 전체 재고의 55%가 준공 20년 이상 자산에 포함될 전망이다.

리뉴얼을 마친 주요 건물에서는 이용자 관심과 상업시설 매출의 변화가 확인됐다. 그랑서울은 ‘스타필드 애비뉴’를 새로 단장하고 입주사 전용 라운지를 도입한 뒤 온라인 언급량이 이전보다 322% 늘었다. 광화문 D타워는 리테일 중심으로 공간을 기획하고 식음료 매장 구성을 개편해 광화문 오피스빌딩 내 리테일 매출 상위 20개 브랜드 중 약 30%를 확보했다. KT 광화문 West도 개방형 외관과 대형 미디어 파사드를 적용해 랜드마크형 오피스로 재편됐다.

이번 분석에는 쿠시먼앤드웨이크필드가 보유한 카드 빅데이터와 소셜 빅데이터, 부동산 데이터가 함께 활용됐다. 분석 범위는 서울의 3대 업무권역인 CBD·GBD·YBD로, 권역별 오피스 리뉴얼 흐름과 성과를 정량적으로 살폈다. 신축 공급이 증가하고 임차 수요의 기준이 높아지는 상황에서 노후 건물도 전략적인 개선을 거치면 경쟁력을 확보할 수 있지만, 대응하지 못한 자산과의 격차는 더 커질 수 있다는 진단이 담겼다.

오피스의 역할도 임대수익을 내는 시설에서 자산가치를 높이는 시설로 확대되는 흐름이다. 건물의 물리적 환경뿐 아니라 공간 콘텐츠와 운영 역량을 함께 개선해야 가치 상승 효과를 극대화할 수 있다는 판단이다. 윤화섭 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 상무는 자산별 맞춤형 리뉴얼 전략을 적용한 결과 임대료가 권역 평균보다 8~12% 높아지고, 공실률은 3%에서 0.5%까지 낮아지는 성과가 확인됐다고 밝혔다.