비거주 특례 3년, 갱신계약 땐 세제 공백

정부가 취학·직장 이동 등 불가피한 사유로 집을 비운 1주택자에게 최장 3년의 거주 인정 특례를 주기로 했지만, 임대차계약이 갱신돼 임대 기간이 4년이 되면 마지막 1년이 비거주 기간으로 남을 수 있다. 이 기간은 양도소득세 공제에서 제외될 가능성이 있고, 종합부동산세의 실거주 판정 기준도 아직 분명하지 않다.

주택 임대차계약은 기본 2년에 임차인의 계약갱신청구권 행사로 2년이 더해질 수 있다. 임대인이 첫 계약 만료 때 직접 입주할 계획이라면 갱신을 거절할 수 있지만, 갱신 뒤 귀국이나 복직이 결정되면 계약 종료까지 기다려야 한다. 해외 근무자가 임대 3년째 귀국해도 갱신계약이 1년 남았다면 본인 의사와 무관하게 총 4년간 거주하지 못하는 구조다.

2026년 세제 개편안은 1년 이상 살던 집을 떠난 1주택자의 취학, 직장 이동, 장기 치료, 해외 근무, 부모 봉양 등을 특례 사유로 제시했다. 취학은 고교·대학 진학만 포함되고, 질병은 1년 이상 치료나 요양이 필요한 경우가 대상이다. 학교폭력 피해 전학과 취학·근무 목적의 해외 체류, 60세 이상 직계존속 동거봉양도 포함된다. 재개발·재건축 신축 주택은 공사 기간의 절반을 거주 기간에 넣는 방안이 마련됐다.

정부는 2029년부터 보유 기간 공제를 없애고 거주 기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제하는 장기거주소득공제로 전환할 방침이다. 거주 인정 기간이 1년 줄면 공제율이 8%포인트 낮아질 수 있다. 종부세 기본공제도 실거주자는 공시가격 14억원, 비거주자는 9억원으로 달라진다. 정부는 열거되지 않은 유사 사례도 개별 사실관계를 살펴 인정 여부를 검토할 방침이지만, 권대중 한성대 석좌교수는 갱신 뒤 불가피한 귀국·복직 사례를 법령에 구체화하지 않으면 예측 가능성이 떨어지고 행정 분쟁이 늘 수 있다고 지적했다. 세부 요건과 증빙 방식은 시행령 등 후속 입법에서 정해진다.