비거주 주택 과세 확대, 예외 기준·시장 효과 논란

이재명 정부가 주택 보유자의 실제 거주 여부를 보유·양도 단계의 주요 과세 기준으로 삼으면서 부동산 세제의 규제 범위가 넓어졌다. 다주택자와 투기 수요를 주된 대상으로 삼았던 문재인 정부와 달리 비거주 보유까지 규제 경계에 포함한 것이 핵심이다. 직장이나 교육 문제로 본인 소유 주택에 살지 못하는 사례는 시행령을 통해 구제할 계획이지만, 예외 대상을 가르는 기준의 합리성과 행정 집행 가능성이 쟁점으로 떠올랐다.

2024년 서울의 개인 소유 주택 273만7000가구 중 소유자가 서울 밖에 주민등록을 둔 주택은 17%인 약 46만가구다. 이들 모두가 비거주 1주택자는 아니지만, 주택 소재지와 실제 거주지가 다른 사례가 광범위하다는 점은 확인된다. 개별 사정을 과세 과정에서 분류할수록 규정과 예외가 복잡해지고 행정 판단의 재량이 커질 수 있으며, 결과에 따라 수억원의 세 부담이 달라지는 불확실성을 납세자가 감당할 가능성도 제기된다.

비거주 1주택자가 세금 부담 때문에 실제 거주로 전환할 경우 임대차 시장에 미칠 영향도 검토 대상이다. 서울 외 거주 소유 주택 약 46만가구의 4분의 1만 움직여도 10만가구가 넘고, 해당 주택에 살던 임차인의 이주 문제가 뒤따를 수 있다. 다주택자와 비거주 보유자에 대한 압박이 수도권, 특히 서울의 매물을 얼마나 늘릴지 보여주는 계량 목표도 제시되지 않았다. 과거 경험상 중과세가 반드시 매물 증가로 연결되는 것은 아니라는 점도 정책 효과를 둘러싼 불확실성을 키운다.

재정경제부는 8·3 부동산 세제 개편안의 목적을 단기적인 시장 안정이 아니라 공정 과세와 과세 형평 제고에 두고 있다. 이번 개편에는 거주 기준을 강화한 세제와 주택담보대출 금액 상한제가 함께 담겼다. 집값 상승을 과도한 투기 수요가 만들고 신용이 이를 증폭시키며 강한 규제가 가격을 안정시킬 수 있다는 정책 가정이 이어지는 가운데, 과거 정책의 실패 원인을 규제 강도 부족으로만 해석할 경우 같은 방식의 규제가 반복될 수 있다는 비판이 나온다.