부지 매입부터 입주까지 멈춘 민간 주택 공급망

정부가 이르면 다음 주 공급대책을 내놓을 예정이지만, 개발 현장에서는 금융·대출·세제 규제가 얽힌 민간 공급 생태계를 먼저 복원해야 실효성을 확보할 수 있다는 목소리가 커지고 있다. 브릿지론 중단으로 부지 매입이 어려워졌고 책임준공 체계가 흔들리면서 착공도 막혔다. 분양 단계에서는 중도금·잔금 대출 제한과 세제 부담이 미분양 위험을 키우고 있다.

국토교통부 자료를 분석한 결과 새 정부 출범 시점인 지난해 6월부터 올 7월까지 폐업한 디벨로퍼는 264개사로, 같은 기간 신규 등록한 201개사를 63개사 웃돌았다. 업황 악화가 본격화한 2023년 1월부터 올 7월까지 약 3년 6개월 동안 문을 닫은 시행사는 모두 1079개사에 달했다. 폐업 규모가 신규 진입을 앞지르면서 민간 개발사업의 기반도 약화하고 있다.

부지 매입에 쓰이는 브릿지론은 단계적으로 강화된 부동산 프로젝트파이낸싱 규제 여파로 사실상 중단된 상태다. 부동산 PF 위험가중자산 가중치는 150%로 설정돼 있고, PF 영업용순자본비율 규제도 전 금융권으로 확대됐다. 자기자본비율 상향 조치까지 시장에 적용되면서 금융기관의 취급 여력이 줄었다. 소규모 주택과 비아파트의 책임준공을 맡아온 부동산신탁사들도 관련 부실이 누적되자 신규 수주를 꺼리고 있다.

분양시장에서는 규제지역의 주택담보인정비율이 40%로 제한되고 대출 한도까지 적용돼 수요자의 자금 부담이 커졌다. 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자에게도 불이익을 주는 세제는 사업자가 대규모 미분양 가능성을 고려하게 하는 요인으로 지목된다. 업계는 그동안 금융·세제 당국에 개선 의견을 전달했으나 반영이 미미했다며, 국토교통부 대책과 함께 PF·대출·세제 전반의 보완책이 마련돼야 공급 확대가 가능하다고 보고 있다.