부동산 해법, 공급 확대와 유동성 관리에 달렸다

정부가 이번 주 추가 부동산 대책을 내놓을 예정인 가운데, 공급 확대와 금융·세제 정비를 하나의 체계로 묶는 정책 설계가 핵심 과제로 떠올랐다. 투기성 갭투자 자금은 강하게 통제하되 청년과 신혼부부, 무주택 서민의 내 집 마련 문턱은 낮추고 거래를 활성화하는 방향이 요구된다. 냉온탕을 오간 정책으로 약해진 일관성과 신뢰를 회복하는 일도 중요하다.

공급 부문에서는 공공택지와 국유지, 군용지, 일부 개발제한구역을 발굴하고 도심 재건축·재개발을 활성화하는 방안이 검토 대상이다. 정비사업 과정의 주택 멸실과 이주로 입주 전까지 물량이 줄 수 있는 만큼 시행 절차를 단순화·일원화하고, 지방자치단체가 권역별 관리처분 인가와 이주 시기를 조절할 필요가 있다. 민간 조합은 부지 확보가 어려워 도정법상 순환개발을 현실화하기 쉽지 않은 상황이다.

공공이 토지를 보유하고 건물만 시세의 50∼60% 수준으로 분양하는 혼합형 모델은 자금이 부족한 사회 초년생과 신혼부부의 수요를 겨냥할 수 있다. 다만 토지임대부 주택의 실효성을 높일 보완책이 필요하다. 민간 자본에 세액공제와 용적률 혜택을 주고 도심에 중산층·서민용 임대주택을 일정 비율 이상 공급하는 방안도 거론된다. 전세 사기로 신뢰가 훼손된 빌라와 오피스텔은 환금성·상품성·안전성을 보완하고, 공공 매입임대와 기업형 임대로 아파트 쏠림을 줄여야 한다.

금융에서는 전세대출 원리금 상환액을 DSR 산정에 단계적으로 연동해 전세가와 매매가를 밀어 올리는 갭투자 유동성을 관리하는 한편, 퇴직연금이나 청년 주택통장을 초기 구입 자금으로 활용하는 장기 저리 정책금융도 검토할 수 있다. 보유세는 주택 수 대신 합산가액을 기준으로 단순화·현실화하고 다주택자 중과를 낮춰 매물을 유도하되 거래세 조정도 살펴야 한다. 지방은 주택 수 미산입과 세제 혜택, 미분양 해소, 세컨드하우스 및 지역 개발을 함께 추진해야 하며, 정책은 정권 변화에도 지속될 공급·유동성 관리 구조를 갖춰야 한다.