부동산 펀드의 함정…손실·배당 중단 주의

부동산 펀드도 투자 구조와 자산 가격 변동에 따라 원금 전액을 잃을 수 있어 주의가 요구된다. 금융감독원은 10일 원금 손실뿐 아니라 배당 중단과 투자금 회수 지연 가능성을 담은 투자자 유의사항을 내놨다. 부동산을 기초자산으로 삼았다는 이유만으로 안전한 상품으로 판단해서는 안 된다는 취지다.

50대 A씨는 2018년 한 증권사 직원에게 부동산에 투자해 원금 손실 걱정이 없다는 설명을 듣고 3000만원을 넣었다. 그러나 최근 원금 전액 손실이 잠정 확정되자 금융감독원에 민원을 제기했다. 금융감독원은 증권사의 불완전 판매를 인정하고 원금 일부를 배상하도록 지도했다. 해당 상품은 선순위 대출보다 변제 순서가 늦은 후순위 구조였다.

해외부동산 펀드는 현지 금융회사에서 대출받아 부동산을 사들이는 레버리지 방식으로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각할 수 있다. 이때 자산 가격이 소폭만 하락해도 후순위 투자자는 원금을 모두 잃을 수 있다. 임대 수익이 선순위 채권자에게 먼저 돌아가는 약정에서는 주택담보인정비율이 기준을 넘거나 공실률이 오를 경우 배당도 중단된다. 매년 6%의 확정 이자를 받을 수 있다는 설명과 달리 배당금이 나오지 않았다는 민원도 접수됐다.

투자금 회수 여건도 살펴야 한다. 부동산 펀드는 만기 전 환매를 제한하는 환매금지형으로 설정되는 사례가 많고, 만기가 돌아와도 부동산 매각 절차 때문에 자금 반환이 늦어질 수 있다. 만기가 연장되면 공실 위험이 커져 원금 손실 가능성으로 이어질 수 있다. 이런 구조적 위험은 국내부동산 펀드에도 동일하게 존재하므로 원금 보전을 중시하거나 단기간 사용할 자금을 운용하려는 투자자에게는 적합하지 않다.