보유세 높이고 양도세 낮춘다…매물은 점진 증가 전망

정부가 3일 공개한 세제개편안에 2027년부터 2028년까지 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 방안을 담았다. 매도 단계의 세금은 낮추고 보유 부담은 높여 주택 처분을 유도하는 구조다. 다주택자의 매도 유인은 커졌지만, 앞서 상당수 물량이 시장에 나온 만큼 단기간에 매물이 급증할 가능성은 제한적인 것으로 평가된다.

올해 양도세 중과 유예 종료가 예고되자 2월부터 5월까지 다주택자의 처분이 집중됐다. 상반기 서울 아파트 거래는 약 3만 건으로 전년 같은 기간보다 20~30% 늘었다. 강남권과 마포·용산·성동에서는 고가 주택을 중심으로 매도와 증여가 함께 증가했다. 주택 증여도 두 자릿수 증가율을 보였고, 1~4월 주택 취득자금 가운데 증여·상속 규모는 약 3조6600억 원에 달했다.

과거 중과 배제 조치는 실제 매물 확대로 이어진 적이 있다. 2022년 정책 시행 직전 약 5만 건이던 서울 아파트 매물은 시행 후 5만8000건 안팎까지 늘었고 거래량도 회복세를 보였다. 다만 현재 남아 있는 다주택자 중에는 이전 세제 변화에도 주택 보유를 선택한 이들이 적지 않다. 이번 개편에서도 즉시 처분하기보다는 시장 흐름을 지켜볼 가능성이 커, 효과가 2년에 걸쳐 분산될 것으로 예상된다.

중장기적으로는 매도 압력이 높아질 여지가 있다. 장기보유특별공제가 거주 기간을 중시하는 방식으로 바뀌어 단순 보유만으로 절세하기 어려워진다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 80%로 오르고 세율과 세부담 상한도 강화된다. 비거주 1주택자와 고령 1주택자의 보유세 부담까지 확대된다. 다만 금리와 대출 규제, 매수 심리가 변수로 남아 있어 매물 증가가 거래 활성화로 연결된다고 단정하기는 어렵다. DSR 규제가 유지되거나 고금리가 이어지면 거래 회복 속도도 제한될 수 있다.