맥도날드 수익의 중심은 매장 부동산

맥도날드의 가맹사업은 브랜드와 조리법을 제공하는 데 그치지 않고 핵심 상권의 토지·건물을 가맹점주에게 빌려주는 구조로 운영된다. 2025년 말 미국 매장의 약 95%가 가맹점이며, 본사가 거둔 가맹 수익 가운데 임대료 비중은 60%를 넘는다. 이는 브랜드 사용료인 로열티의 약 1.8배에 이르는 규모다.

본사는 매장 부지를 직접 사거나 장기간 빌린 뒤 건물을 세워 가맹점주에게 다시 임대한다. 임대료는 매달 정해진 기본 금액과 매출에 연동되는 변동 금액을 합산해 받는다. 매출이 늘면 본사의 임대 수입도 커지고, 영업이 부진할 때는 가맹점주의 변동 임대료 부담이 일부 낮아지는 방식이다.

부지 선정 기준도 구체적이다. 두 주요 도로에서 간판이 잘 보이는 코너, 신호등이 설치된 교차로, 자체 주차 공간을 갖춘 땅을 선호한다. 이렇게 확보한 부동산을 토대로 가맹점주에게 20년간 운영권을 보장한다. 한 가맹점이 문을 닫더라도 토지와 건물은 회사가 보유하거나 장기간 확보한 자산으로 남아 다른 용도로 활용할 수 있다.

고정 임대료는 경기 하강기에도 수입 기반이 되고, 경기가 좋아지면 변동 임대료와 로열티가 함께 늘어날 수 있다. 코로나19 유행기에도 맥도날드 주가는 다른 외식기업보다 상대적으로 하락 폭이 작았다. 다만 GLP-1 계열 비만 치료제 확산에 따른 소비 감소 가능성과 식품 안전은 변수다. 크리스 켐프친스키 CEO는 2025년 소비 행동 변화를 인식하고 있지만 실적에 뚜렷한 영향은 확인되지 않았다고 밝혔다. 2024년에는 쿼터파운더용 슬라이스 양파와 관련된 미국 내 대장균 감염 사태로 해당 분기 매장 매출이 눈에 띄게 줄었다.