레버리지 해외 부동산 펀드, 손실·환매 위험 점검해야

해외 부동산 공모펀드는 부동산 가격이 소폭 하락해도 투자 원금 전액을 잃을 수 있어 상품 구조를 면밀히 살펴야 한다. 금융감독원은 10일 해외 부동산 펀드가 원금 보장 상품이 아니며, 현지 대출 약정에 따라 배당금 지급까지 중단될 수 있다는 투자자 유의 사항을 안내했다.

해외 부동산 펀드는 현지 금융기관에서 자금을 빌려 부동산을 매입하는 레버리지 방식으로 운용되는 사례가 많다. 선순위 대출을 만기까지 갚지 못하면 대출 기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각할 수 있다. 매각 대금은 대출금 상환에 먼저 쓰이고 남은 금액만 투자자에게 돌아가므로 가격 하락 폭이 작아도 원금 전액 손실로 이어질 가능성이 있다.

현지 대출 계약에 포함된 ‘캐시 트랩’ 조건도 확인 대상이다. 주택담보대출비율이 기준을 넘거나 공실률이 높아지는 등 정해진 상황이 발생하면 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고 대주에게 우선 귀속될 수 있다. 한 증권사가 연 6% 확정 이자를 제시하며 판매한 상품에서도 이 조건이 작동해 배당금 지급이 중단된 사례가 확인됐다.

투자금 회수 조건 역시 제약이 크다. 해외 부동산 펀드는 만기 전 환매를 허용하지 않는 환매 금지형으로 설정되는 경우가 많아 중도 회수가 어려울 수 있다. 만기가 돌아온 뒤에도 부동산 매각과 펀드 청산 절차 때문에 실제 자금 회수가 예상보다 늦어질 가능성이 있다. 원금 보전을 우선하거나 단기간 사용할 자금을 운용하려는 투자자에게는 적합하지 않은 상품이라는 게 금융당국의 판단이다.