레버리지 부동산펀드, 원금·배당 동시 위험

금융감독원은 10일 부동산펀드가 원금 전액 손실과 배당 중단, 자금 회수 지연으로 이어질 수 있다며 투자자 유의사항을 내놨다. 부동산을 기초자산으로 삼았다는 이유만으로 안전한 상품으로 판단해서는 안 된다는 취지다. 특히 원금 보전을 원하거나 단기 자금을 운용하려는 투자자에게는 적합하지 않다고 강조했다.

50대 A씨는 2018년 한 증권사 직원에게 부동산에 투자해 원금 손실 걱정이 없고 안전하다는 설명을 듣고 3000만원을 맡겼다. 그러나 최근 투자 원금 전액 손실이 잠정 확정되자 금융감독원에 민원을 냈다. 금융감독원은 해당 증권사의 불완전 판매를 인정하고 원금 일부를 배상하도록 지도했다. A씨의 상품은 선순위 대출보다 변제 순위가 낮은 후순위 구조였다.

해외부동산펀드는 현지 금융회사에서 대출받아 부동산을 사들이는 레버리지 방식으로 운용되는 경우가 일반적이다. 선순위 대출 만기까지 돈을 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 건물을 강제로 매각할 수 있다. 이때 부동산 가격이 소폭만 하락해도 후순위 투자자의 원금이 모두 사라질 수 있다. 임대 수익을 선순위 채권자에게 먼저 지급하는 약정이 있으면 담보인정비율(LTV) 초과나 공실률 상승 때 배당도 끊길 수 있다. 매년 6%의 확정 이자를 받는다는 설명과 달리 배당이 지급되지 않은 민원 사례도 접수됐다.

투자금 회수 시점도 반드시 살펴야 한다. 부동산펀드는 만기 전 환매를 제한하는 환매금지형으로 설정되는 사례가 많아 급하게 자금이 필요해도 중도 회수가 어려울 수 있다. 만기가 돌아온 뒤에도 부동산 매각 절차 때문에 반환이 늦어질 수 있으며, 만기 연장으로 공실 위험이 커지면 원금 손실 가능성도 높아진다. 이번 유의사항은 해외부동산펀드 분쟁 민원을 중심으로 마련됐지만, 국내부동산펀드 역시 상품 구조가 다르지 않아 같은 위험을 확인해야 한다.