등록임대 세제 축소, 실거주 주택 특례까지 흔든다

정부가 등록 매입임대주택의 양도소득세 중과 배제 기한을 제한하면서 임대사업자가 실제로 거주한 주택에 적용되던 비과세 특례도 함께 사라질 가능성이 커졌다. 중과 배제 기간이 끝난 뒤 등록임대주택을 계속 보유하면 다주택자로 분류돼 거주주택의 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 것이 정부의 방침이다.

지난 7일 입법예고된 소득세법 시행령 167조 3항 개정안은 등록임대주택을 내년 말까지 매도해야 중과 배제와 장기보유특별공제 50%를 인정하도록 했다. 내년 1월 1일 현재 의무임대기간이 남은 주택은 의무 종료일부터 1년, 정비사업 단지는 이전고시일부터 1년 안에 팔아야 한다. 별도 예외가 마련되지 않으면 이 시한은 거주주택 특례에도 영향을 준다.

현행 시행령 155조 20항은 중과 배제 대상 등록임대주택을 보유한 사업자가 거주주택을 팔 때 1주택자로 보아 비과세와 8년 보유 기준 장기보유특별공제 50%를 허용한다. 세대원 전원이 2년 이상 거주하고 임대료 인상률을 5% 이내로 유지하는 등 요건을 지킨 뒤 최초 등록임대주택 말소일부터 5년 안에 처분해야 적용되는 제도다.

임대사업자들은 토지거래허가구역과 대출 규제로 단기간에 여러 채을 처분하기 어렵고, 1년 안에 한꺼번에 매도하면 동일 연도 소득 합산으로 누진세 부담까지 커질 수 있다며 반발하고 있다. 2028년 의무임대가 끝나더라도 임차인의 계약갱신청구권 행사로 2030년까지 매도가 제한될 수 있다는 지적도 나왔다. 입법예고 게시판에는 유예기간 연장과 예외 인정, 거주주택 5년 비과세 및 장기보유특별공제 유지를 요구하는 의견이 이어지고 있다.