데이터센터 가치, 입지보다 전력 확보가 좌우

인공지능과 클라우드 투자가 확대되면서 국내 데이터센터의 자산가치를 가르는 기준이 통신 연결성과 도심 접근성에서 전력 확보 능력으로 옮겨가고 있다. 올해 상반기 수도권 데이터센터 운영 용량은 663MW로 직전 반기보다 10% 늘었지만, 코로케이션 공실률은 지난해 하반기 6.9%에서 1.1%로 급락했다. 신규 공급을 웃도는 임차 수요가 이어지며 시장은 사실상 완전 임대에 가까운 상태를 보였다.

고밀도 전력을 사용하는 AI 데이터센터는 대규모 전력을 얼마나 신속하게 공급받을 수 있는지가 사업 일정과 수익성을 좌우한다. 수도권 개발축도 서울 중심에서 전력 공급 여건과 산업 인프라를 갖춘 인천·안산 등 도심 인접 지역으로 이동하고 있다. 수도권 내 전력 부지 경쟁이 거세지면서 경상도 등 지방 산업지역까지 개발 수요가 번지고 있으며, 국내외 사업자의 서울·수도권 시장 관심도 높은 고객 수요를 바탕으로 이어지고 있다.

아시아태평양 시장에서도 같은 변화가 확인됐다. 올해 상반기 개발 파이프라인은 역대 최대인 26.5GW로 확대됐고, 최근 반년 동안 7.1GW가 추가됐다. 이 가운데 건설 중인 용량은 4.8GW, 계획 단계 물량은 21.7GW다. 동남아시아는 전체 건설 물량의 절반가량을 차지했으며 말레이시아 1039MW와 태국 859MW가 건설되고 있다. 기존 데이터센터 거점보다 대규모 전력을 확보하기 쉬운 시장으로 투자 범위가 넓어지는 흐름이다.

투자 판단의 무게중심도 건물 자체에서 전력 인프라가 연결된 부지의 희소성으로 이동할 가능성이 커졌다. AI 확산으로 전력 수요는 빠르게 늘지만 전력망 확충에는 상당한 시간이 필요해, 전력 인입 가능성과 인허가를 이미 확보한 프로젝트로 자본이 집중될 여지가 있다. 특히 수도권에서 전력 확보가 어려워질수록 관련 절차를 먼저 마친 지방 부지의 투자 매력은 높아질 수 있다. 입지와 임차인 확보에 더해 전력 확보 시점이 데이터센터 사업의 핵심 일정 변수가 된 셈이다.