대출·금리 압박에 중저가 주택 조정 가능성

하반기 주택시장은 가계대출 총량 관리와 금리 부담이 겹치면서 거래 위축과 매물 증가가 동시에 나타날 가능성이 크다. 대출 의존도가 높은 중저가 주택은 가격 조정 압력이 커질 수 있어 무주택 실수요자의 선택 폭이 넓어질 전망이다. 다만 이자 부담이 확대될 수 있는 만큼 매수 시기보다 대출 규모와 상환 능력을 먼저 점검해야 한다.

상반기 거래 증가는 양도소득세 유예 종료 전 절세 수요가 5월 이전에 몰린 영향이 컸다. 유예기간이 끝난 뒤 거래량이 70% 이상 감소한 점을 고려하면 신규 수요 확대보다는 거래 시점이 앞당겨진 흐름에 가깝다. 하반기에도 중저가 시장은 거래 감소와 가격 조정 가능성이 있지만, 자기자본 비중이 높은 상급지와 고가주택은 매도 유인이 작아 하락 폭이 제한될 수 있다.

지역별 격차도 이어질 것으로 보인다. 국내 주택 자산가치 증가분의 90% 이상이 수도권에 집중된 가운데 지방은 미분양과 준공 후 미분양 부담이 지속되고 있다. 서울에서도 정비사업 속도가 빠르고 실거주 선호도가 높은 강남·도심권은 매물 잠김 속 강세가 예상되지만, 대출 규제에 민감한 지역은 조정 압력이 커질 수 있다. 서울 아파트 전세 비중은 2021년 62.9%에서 올해 50.2%로 낮아져 월세 중심의 재편도 진행 중이다.

세제 개편으로 고가주택 보유자와 비거주 1주택자의 절세 매물이 일부 늘 수 있지만, 실거주 전환과 증여 등 선택지가 있어 공급이 한꺼번에 확대될 가능성은 제한적이다. 무주택자는 보수적인 자금 계획 아래 급매와 청약을 함께 살피고, 1주택자는 가격 격차가 좁혀지는 조정기에 선매도 후매수 원칙과 절세 요건을 검토할 필요가 있다. 다주택자는 보유·매도·증여의 세후 수익률과 부채 구조를 비교해 의사결정 시기를 분산하는 접근이 요구된다.