대출 규제 덧대기에 실수요자 혼란 가중

정부가 집값과 가계부채를 억제하려고 주택대출 문턱을 잇달아 높이면서 금융권의 혼선이 커지고 있다. 이재명 정부는 2025년 6월 27일 수도권 집값 과열과 가계부채 증가에 대응한 대책을 시작으로 올해 4월 1일 가계부채 관리 방안까지 모두 네 차례 규제를 강화했다. 그러나 투기 수요와 실수요를 충분히 구분하지 못해 잔금대출을 비롯한 실제 주거 목적의 자금까지 은행에서 조달하기 어려워지는 부작용이 나타났다.

전세보증금 반환대출 규제가 대표적이다. 정부는 2025년 6월 27일부터 수도권과 규제지역에서 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 대출을 1억원으로 제한했다. 전세보증금을 활용해 주택 매입자금을 마련하고 가격 상승에 따른 차익을 노리는 갭투자를 억제하려는 조치였지만, 세입자가 거주 중인 집을 사려는 생애 최초 주택 구매자도 같은 제약을 받았다. 대출 총량을 줄이라는 압박을 받은 은행은 잔금대출 등 실수요 관련 심사도 강화할 수밖에 없는 상황이다.

자기자본이 상대적으로 부족한 청년과 신혼부부의 부담도 커졌다. 수도권 주택담보대출 한도는 집값에 따라 2억원에서 6억원으로 설정됐고, 수도권과 다른 규제지역의 생애 최초 구매자 주택담보인정비율은 80%에서 70%로 낮아졌다. 정책 모기지는 소득과 주택가격 요건을 충족해야 하지만 서울과 인근 지역에서는 집값이 기준을 넘어 이용하기 어려운 사례가 적지 않다. 결과적으로 대출을 동원한 매입을 막는 규제가 무주택 실수요자의 자금 마련 범위도 함께 좁혔다.

금융위원회는 부작용을 보완할 부동산 금융 종합대책을 다시 준비하고 있다. 잔금대출처럼 실수요와 연결된 자금을 은행의 가계대출 총량 관리에서 제외하고, 청년·신혼부부 대상 정책 모기지의 소득 요건을 완화하는 방안이 검토 대상이다. 다만 건전성 규제 위에 주택담보대출 한도와 총량 제한, 사후 예외가 계속 추가되면서 적용 기준은 지역·가격·보유 주택 수·매입 목적·기존 계약 여부·신청 시점에 따라 달라졌다. 금융권은 규제가 바뀔 때마다 차주의 한도와 자금 계획을 다시 계산해야 하는 만큼 투기와 실수요를 일관되게 가르는 체계가 필요하다고 보고 있다.