다중 목표 얹힌 부동산 세제, 복잡성 커졌다

정부의 부동산 세제개편안이 실거주 확대와 초고가 주택 보유 억제, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 차단, 세수 확충을 한꺼번에 추진하면서 과세 구조가 복잡해졌다. 같은 20억원 주택도 소유자가 직접 거주하면 종합부동산세 공제액이 14억원이지만 전세를 놓으면 9억원으로 줄어든다. 자산가액뿐 아니라 거주 여부와 기간까지 세 부담을 가르는 기준이 된 것이다.

양도소득세 장기보유공제 역시 거주 여부에 따라 과세액 차이가 커진다. 정부는 장기보유공제를 축소하고 종부세의 고령자·장기보유 세액공제에는 상한을 두기로 했다. 이에 따라 20~30년 이상 한 지역에 거주한 고령의 1주택자도 부담이 늘 수 있다. 임대차 계약갱신청구권 행사로 퇴거까지 4년을 기다려야 하는 경우에도 비거주 특례는 3년만 인정돼 남은 1년은 세무서의 개별 판단 대상이 된다.

개편안 마련 전인 지난달에는 학자와 시민, 공인중개사, 부동산 유튜버 등이 참여한 부동산 대토론회가 다섯 차례 열렸다. 이 자리에서 이광수 ‘광수네복덕방’ 대표는 양도세 혜택을 평생 한 차례만 부여하거나 공제 총액을 제한하자는 취지의 방안을 제시했고, 이재명 대통령은 일리가 있다고 평가했다. 이후 개편안에는 장기거주소득공제 한도를 10억원으로 설정하는 내용이 포함됐다.

복잡해진 제도를 둘러싸고 같은 단지 주민끼리 주택을 맞바꾸는 ‘교환거래’도 절세 방안으로 거론된다. 장기보유공제 한도가 적용되기 전에 주택을 교환해 양도세를 정산하고 취득가액을 현재 시세 수준으로 높여두려는 방식이다. 이 대통령이 2017년 민주당 대선 경선에서 제시했던 국토보유세는 모든 토지에 과세하고 재산세 토지분과 종부세를 통합하는 단순한 징수 구조였지만 현실화되지 않았고 지난 대선 공약에서도 제외됐다. 이번 개편안은 여러 목표와 예외가 겹치면서 납세자가 세액과 과세 이유를 쉽게 파악하기 어려운 구조가 됐다.