노후화 앞둔 서울 도심 오피스, 리뉴얼이 가치 가른다

서울 도심권(CBD) 오피스 시장의 경쟁축이 신축 건물 확보에서 기존 자산의 가치를 끌어올리는 밸류애드 전략으로 옮겨가고 있다. CBD 오피스 가운데 준공 후 10년 이상 지난 자산은 약 78%에 이르며, 향후 5년 안에 전체의 55%가 준공 20년 이상 구간에 들어선다. 노후 자산이 빠르게 늘면서 리뉴얼의 완성도가 임대 경쟁력과 자산가치, 매각가격을 결정하는 주요 변수로 부상했다.

리뉴얼을 마친 일부 오피스는 임대 지표에서 뚜렷한 변화를 보였다. 관련 자문 사례에서는 임대료가 권역 평균보다 8~12% 높은 수준을 기록했고, 약 3%였던 공실률이 0.5% 수준까지 낮아졌다. 그랑서울은 상업시설을 개편하고 입주사 전용 라운지를 설치한 뒤 온라인 언급량이 종전보다 322% 늘었다. 시설 개선이 이용 경험과 시장 인지도를 함께 높인 사례로 확인된다.

광화문 D타워는 리테일 상품 구성을 다시 짜면서 광화문 오피스 상권을 대표하는 상업시설로 입지를 넓혔다. KT 광화문 West는 외관을 개선하고 미디어파사드를 도입해 랜드마크 이미지를 강화했다. 과거에는 입지와 건물 규모가 경쟁력을 지탱했지만, 신규 공급이 이어지는 환경에서는 공간 구성과 콘텐츠, 운영 서비스까지 결합해야 구축 오피스의 차별성을 유지할 수 있다는 판단이 확산하고 있다.

투자 전략의 초점도 노후 자산을 낮은 가격에 매입하는 방식에서 리뉴얼을 정교하게 설계하고 운영하는 역량으로 이동하고 있다. 오피스는 임대수익만 내는 공간을 넘어 리테일과 콘텐츠, 운영 서비스를 결합해 가치를 높이는 자산으로 평가받기 시작했다. 리뉴얼 성과는 임대료뿐 아니라 캡레이트와 매각가격에도 영향을 줄 수 있어, 준공 20년 이상 자산이 급증하는 CBD에서는 시행 여부와 완성도에 따른 가치 격차가 더욱 커질 가능성이 제기된다.