내년부터 비거주 1주택 전세대출 제한…실수요 예외 적용

정부가 2027년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 임대한 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 제한한다. 본인이나 배우자가 보유 주택에 거주한 기록이 전혀 없는 경우가 대상이며, 하루라도 실제로 거주했다면 규제에서 제외된다. 부모나 자녀 등 직계존비속에게 임대한 주택도 제한 대상에 포함하지 않는다.

보유 아파트에서 살다가 직장 이전이나 자녀 교육 때문에 다른 지역의 전셋집으로 옮긴 사람은 대출을 이용할 수 있다. 반면 아파트를 산 뒤 한 번도 입주하지 않고 계속 임대하면서 다른 주택에 전세로 사는 경우에는 신규 대출과 기존 대출의 만기 연장이 원칙적으로 막힌다. 직접 거주할 목적 없이 주택을 보유한 채 전세자금을 빌리는 수요를 제한하려는 조치다.

주택의 성격이나 취득 과정에 불가피성이 인정되면 규제를 적용하지 않는다. 매도계약이 이미 체결된 주택과 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초 매입한 사례, 민간건설임대주택이 포함된다. 상속이나 채권 보전을 위한 경매로 취득한 주택, 요건을 충족한 인구감소지역 주택과 문화재, 전용면적 20㎡ 이하 등 보증기관의 주택 수 산정에서 제외되는 주택도 예외다.

실거주하지 못한 사정에 따라서도 대출 길을 열어둔다. 토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 매입해 계약 종료 후 입주해야 한다면 신규 대출과 만기 연장이 모두 가능하다. 임대차계약 승계로 입주가 늦어진 경우와 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 기존 대출 만기를 연장할 수 있으며, 퇴거를 앞두고 이사 일정 조정이 필요하면 6개월 이내의 단기 연장이 허용된다. 갑작스러운 근무지 변경처럼 미리 정하지 못한 사유는 금융회사 여신심사위원회가 불가피성을 판단해 신규 취급과 연장 여부를 결정한다.