금리·전세·철도망…수도권 주택시장 하반기 셈법

하반기 수도권 주택시장의 최대 변수는 금리로 압축된다. 케빈 워시 미국 연방준비제도이사회 의장과 신현송 한국은행 총재가 모두 매파적 신호를 보낸 가운데, 수도권 매수세를 꺾을 금리 한계선이 어디인지가 시장의 핵심 관심사로 떠올랐다. 대출금리 분포와 매매 거래량 추이를 함께 살펴보면 매입자들의 금리 수용성을 가늠할 수 있다는 분석이 나온다.

한국은행 자료에 따르면 예금은행 가계대출 평균 금리는 1월 4.50%에서 5월 4.46%로 큰 변화가 없었지만, 4.0% 이상~4.5% 미만 구간 대출 비중은 같은 기간 27%에서 37%로 꾸준히 늘었다. 이 기간 서울·인천·경기 아파트 매매 거래량은 1월 2.2만 건에서 5월 2.8만 건으로 증가해, 수도권 매입자들이 4% 초반대 금리에 적응한 모습을 보였다. 관건은 하반기 4.5% 이상~5.0% 미만 금리 대출 비중이다. 5월 기준 이 비중은 14% 수준인데, 과거 2023년과 2024년 하반기에는 20%를 넘기며 매수 심리가 꺾였고 30%에 이르면 시장이 냉각됐다.

전세시장도 하반기 관전 포인트다. 국토교통부 통계상 1~5월 수도권 아파트 임대차 거래 중 월세 비중이 52%로 전세를 앞질렀고, 이른바 '전세 소멸'이 무주택자를 매매시장으로 내몰 수 있다는 관측이 나온다. 부동산114 집계에서 올해 상반기 수도권 평균 전세가 상승률은 3.4%였지만, 경기 하남시(9.5%), 서울 도봉구(7.2%), 경기 광명시(6.2%), 서울 노원구(6.1%), 경기 안양시(5.9%) 등이 이를 크게 웃돌았다. 서울 강북권역이 무주택 3040 실수요자의 접근 가능한 마지노선으로 인식되면서 전세 강세를 보였고, 하반기에 의정부까지 강세를 보이면 '서울 초일극화' 확산 신호로 읽힌다.

또 다른 변수는 '5차 국가철도망 구축 계획'이다. 연내 확정 고시될 이 계획은 향후 10년 철도 투자 방향을 정하는 만큼, 수도권 외곽 교통 소외 지역에 노선이 확정되면 집값에 즉각 영향을 줄 수 있다. 각 지자체가 300여 개 사업, 총 600조 원 규모를 건의했지만 기획예산처가 할당한 예산은 40조 원에 그쳐 경쟁이 치열할 전망이다. 이재명 정부가 '5극 3특' 중심의 지방 주도 성장을 강조하는 만큼 지방 광역 철도 노선이 핵심이 될 것으로 보이며, 수도권에서는 SRT 의정부 연장, KTX 파주 연장, 경강선 연장, 경기남부동서횡단선(반도체선), GTX-D 등 확정 노선 쪽으로 강한 부 쏠림이 예상된다.