공실 오피스 주택 전환, 사업성 확보가 관건

정부가 공실 오피스와 상가를 청년·신혼부부용 공공임대주택으로 바꾸는 비주택 리모델링 사업을 올해 재개했다. 7월 사업 공고를 시작해 연내 2000가구 공급을 목표로 잡았다. 건물을 철거하지 않고 주거 공간을 확보할 수 있지만, 구조 변경의 난도와 임대사업자의 자금 조달 문제가 공급 확대를 가를 핵심 과제로 꼽힌다.

LH는 2020~2021년 호텔 등 10개 건물을 기숙사와 도시형생활주택, 오피스텔로 전환해 1291가구를 공급했다. 안암생활 122가구와 에스키스 가산 181가구도 관광호텔을 고쳐 만든 사례다. 그러나 바닥난방과 욕실 설치, 층간소음 보강에 예상보다 많은 시간과 비용이 들었고, 중앙 냉난방 장치 때문에 가구별 온도 조절이 어려운 문제도 남았다. 오피스는 창에서 먼 내부 공간의 채광과 환기까지 확보해야 해 적합한 건물을 찾는 단계부터 제약이 크다.

이 사업은 호텔 공급 과잉과 코로나19로 관광 수요가 줄었던 시기에 추진됐으나 주택정책 변화로 2022년부터 중단됐다. 올해는 관광객 증가로 호텔 수요가 회복된 점을 반영해 공실 오피스와 상가로 대상을 옮겼다. 종로의 옛 파고다어학원 건물이 지난 5월 저층부 메디컬센터와 고층부 호텔로 전환된 사례처럼, 기존 수요가 약해진 건물을 다른 용도로 활용하려는 움직임도 이어지고 있다.

뉴욕시는 오피스 공실률이 20%를 웃돌던 1990년대부터 전환 사업을 추진했다. 1995년에는 건물 가치 증가분에 대한 재산세를 12년간 20~100% 감면해 1만2865가구 공급을 이끌었고, 2024년에는 혜택 기간을 25~35년으로 확대했다. 대신 공급분의 최소 25%에 부담 가능한 임대료를 적용하고, 최소 5%는 지역 중위소득 40% 미만 가구가 감당할 수준으로 제한했다. 서울 비아파트 착공이 올해 상반기 3700건에 그친 상황에서 장기 거주와 임대료 제한을 조건으로 별도 기금을 지원하는 방안도 공급 촉진책으로 제시됐다.