공동명의 종부세, 집값·보유기간 따라 선택 갈려

2028년 종합부동산세 개편안이 시행되면 서울 강남 아파트를 절반씩 소유한 부부의 유리한 납부 방식은 주택 가격과 나이, 보유기간에 따라 달라진다. 55세 부부가 3년 보유한 경우 시가 30억·40억·50억원 모두 공동명의 개별 과세의 부담이 작았다. 70세 부부가 15년 보유한 사례에서는 30억·40억원에 1세대 1주택자 특례가 유리했지만, 50억원에서는 결과가 뒤바뀌었다.

공시가격을 시가 30억원은 20억원, 40억원은 28억원, 50억원은 35억원으로 놓고 농어촌특별세까지 포함해 계산했다. 55세·3년 보유 가구의 개별 과세액은 가격별로 52만1000원, 326만4000원, 783만1000원이었다. 특례 적용액은 각각 190만1000원, 813만1000원, 1698만5000원으로, 개별 과세보다 138만원, 486만7000원, 915만4000원 많았다.

개별 과세를 선택하면 부부가 9억원씩 모두 18억원을 기본공제받고 과세표준도 두 사람에게 나뉜다. 조정대상지역 주택에는 2028년부터 공정시장가액비율 80%가 적용된다. 특례는 기본공제가 14억원으로 줄지만 공정시장가액비율은 70%이며, 연령과 보유기간을 충족하면 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 공동명의 1주택자는 두 방식 중 하나를 선택할 수 있다.

70세·15년 보유 가구가 특례를 적용하면 시가 30억원의 세액은 38만원으로 개별 과세보다 14만1000원 적고, 40억원은 162만6000원으로 163만8000원 줄어든다. 그러나 50억원에서는 특례 세액이 978만5000원으로 개별 과세액 783만1000원보다 195만4000원 많다. 최대 세액공제를 적용해도 공제 한도의 영향으로 고가 주택에서는 특례의 절세 폭이 제한되므로 기본공제와 과세표준 분산, 세액공제 조건을 함께 비교해야 한다.