공급대책 임박…도심 정비·실수요 회복이 관건

정부가 이르면 다음 주 부동산 공급대책을 내놓을 예정이다. 이재명 대통령이 지난 3일 주택공급 방안을 전면 재점검하고 활용 가능한 물량을 신속히 확보하라고 주문한 데 따른 조치다. 그러나 건설업계는 재건축·재개발 규제와 사업성 악화, 공사비·금융비용 상승이 겹친 상황에서 공급 목표만 늘려서는 실제 주택 건설로 이어지기 어렵다고 보고 있다.

업계는 공급 확대에 앞서 위축된 실수요를 회복할 대책이 필요하다고 판단한다. 수도권과 규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출은 매매가격별로 2억~6억원까지 제한돼 있으며, 시중은행도 심사를 강화해 자금 조달 부담이 커졌다. 지난달 대통령 주재 부동산 토론회에서 경기지역 입주예정자가 잔금대출 차질을 호소한 뒤 5대 시중은행이 5000억원 규모의 금융지원에 나선 일도 얼어붙은 주택금융 상황을 드러냈다.

서울시는 수도권 공급 부족의 배경으로 2012~2020년 이어진 공급 억제 기조를 지목한다. 도시재생 중심으로 정책이 바뀌면서 정비구역 389곳이 해제됐고 신규구역 지정요건도 강화됐다. 여기에 35층 높이 제한과 개발규제, 강화된 안전진단, 재건축초과이익환수제가 더해지며 도심 공급 기반이 장기간 약화됐다. 서울시는 이주비 대출 담보인정비율 상향, 조합원 지위양도 제한 완화, 재개발 임대주택 의무비율 조정을 요구하고 있다.

정부는 개발이익의 과도한 귀속과 집값 자극 가능성을 우려해 정비사업 규제 완화에 신중한 입장을 유지하고 있다. 이에 재건축초과이익환수제 개편과 용적률 상향은 제한적으로 반영될 가능성이 크다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 개발제한구역 해제, 서울 외곽 신규택지와 비아파트 공급만으로 도심 수요를 충족하기에는 한계가 크다며 재개발·재건축 활성화가 실거주 중심 공급을 늘릴 현실적인 방안이라고 진단했다.