공급 확대 앞서 임대 매물 위축 세제 손질해야

민주당 정책위의장은 서울시의 협조가 없으면 주택 공급 확대가 어렵다며 용산공원 부지 활용과 소규모 녹지 개발, 구청으로의 인허가권 이양 과정에서 발생하는 난점을 공개했다. 공급 부족과 기존 대책의 한계가 함께 드러난 가운데, 새 공급 방안을 추진하기에 앞서 매매·임대차 시장의 유통 물량을 줄이는 세제 개편안을 재검토해야 한다는 요구가 커지고 있다.

주택 공급은 신축 물량뿐 아니라 기존 주택이 전월세 매물로 나오는 유통 공급을 포함한다. 실거주하지 않는 1주택자의 종합부동산세 부담 확대와 장기보유특별공제 제한은 집주인의 직접 입주를 유도해 세입자가 거처를 옮기고 전월세 매물이 줄어드는 결과로 이어졌다. 다주택자와 임대사업자에 대한 규제까지 더해지면서 매물을 시장으로 끌어내려던 정책이 매매와 임대차 양쪽의 유통 물량을 위축시키는 부작용을 낳았다.

서울시 부동산 토론회에서는 정책이 주거 지원이 절실한 서민보다 자산 보유자에 대한 제재에 치우쳤다는 비판이 제기됐다. 정책 목표가 불분명해지면서 무주택자와 세입자의 주거 불안이 오히려 커졌다는 지적이다. 취득 시점이나 소득 여건을 충분히 고려하지 않은 채 장기 보유자와 소득이 없는 고령층에도 주택 처분을 압박한다는 반발과 함께, 헌법상 거주·이전의 자유를 침해할 수 있다는 문제도 거론됐다.

집값과 전월세 시장을 함께 안정시키려면 공급 정책의 순서를 조정할 필요가 있다. 용산공원 부지 활용과 녹지 개발, 인허가권 이양 등 검토 중인 대책은 이어가되 1주택 비거주자와 다주택자에 대한 세 부담이 기존 임대 매물을 줄이지 않는지 먼저 살펴야 한다. 재건축초과이익환수제와 과도한 기부채납 등 정비사업 규제를 합리적으로 조정하고, 전월세 유통을 막는 세제도 함께 손질해야 공급 확대의 효과가 시장에 전달될 수 있다.