공급 몰린 도심권 공실 상승…대형 임대료는 8.5% 올라

서울 오피스 시장의 2026년 2분기 평균 공실률이 전분기보다 0.4%포인트 오른 6.5%로 집계돼 4분기 만에 상승세로 돌아섰다. 이 기간 총 11개 오피스, 연면적 약 9만9000평이 새로 공급됐다. 공급 물량의 60% 이상이 도심권역(CBD)에 집중되면서 서울 전체 공실률을 끌어올렸지만, CBD 대형 오피스 임대료는 전년 동기보다 8.5% 상승해 권역 내 자산 규모별 상승률 가운데 가장 높았다.

CBD에는 연면적 4만3388평 규모의 ‘G1서울’과 1만2587평 규모의 ‘르네스퀘어’ 등을 포함해 약 6만1642평이 공급됐다. 이에 따라 CBD 공실률은 전분기보다 2.4%포인트 상승한 7.3%를 기록했다. 반면 신규 공급이 없었던 강남권역(GBD)은 초대형 오피스 공실률이 0.3%, 대형 오피스가 2.2%에 머물러 포화 상태를 유지했고, 프라임 오피스를 향한 임차 수요도 이어졌다.

투자시장에서는 2분기 서울·분당 오피스 거래액이 약 6조원으로 늘었다. 전분기 거래액 3조5000억원의 약 1.7배에 이르는 규모다. 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전분기보다 11.1% 하락했다. 프롭테크 기업 알스퀘어가 12일 공개한 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트: 공급의 시대, 선택 받는 자산의 조건’은 비Core 자산의 거래 비중 확대를 평균 평당가 하락의 배경으로 분석했다.

여의도권역(YBD)에서는 대형 거래와 최고가 기록이 함께 나왔다. ‘IFC 오피스동’은 약 1조9278억원에 매매돼 분기 최대 거래가 됐고, ‘하나증권 여의도사옥’은 약 8112억원, 평당 3840만원에 거래되며 YBD 오피스 역대 최고 평당가를 새로 썼다. 이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 하반기에도 우량자산 중심의 거래 흐름이 이어지고, 입지와 안정적 현금흐름을 갖췄거나 물리적 사양과 가치 제고 잠재력이 우수한 자산의 거래 가능성이 높을 것으로 내다봤다.