공급 늘어난 서울 오피스, 공실·임대료 동반 상승

2026년 2분기 서울 오피스 시장에서는 대규모 신규 물량이 공급된 가운데 평균 공실률과 임대료가 함께 올랐다. 서울 평균 공실률은 6.5%로 전 분기보다 0.4%포인트 상승했다. 같은 기간 새로 공급된 오피스는 11곳, 총 32만7000㎡로 약 9만9000평에 달했으며 이 가운데 60% 이상이 도심권역(CBD)에 집중됐다.

G1서울과 르네스퀘어 등 대형 프라임 오피스가 잇따라 문을 연 CBD의 공실률은 7.3%로 전 분기보다 2.4%포인트 뛰었다. 반면 신규 공급이 상대적으로 적었던 강남권역(GBD)은 0.7%포인트 낮아진 4.3%를 기록했다. 여의도권역(YBD)은 0.6%포인트 올랐지만 2.4%로 서울 3대 업무지구 중 가장 낮았고, 기타 권역과 분당권역(BBD)은 각각 10.8%, 5.3%로 집계됐다.

공실이 늘어난 CBD에서도 임대료와 관리비를 합친 순임차비용(NOC)은 3.3㎡당 30만7000원으로 전 분기보다 2.4% 상승했다. 신규 물량이 늘었지만 대형·초대형 프라임 오피스를 찾는 기업 수요가 꾸준히 이어진 결과다. GBD의 NOC도 30만3000원으로 0.8% 올랐으며, 이 가운데 초대형 오피스는 1.6%로 가장 높은 상승률을 보였다. 기타 권역은 20만6000원으로 1.4% 상승했고 초대형 오피스 상승률은 4.9%에 이르렀다.

투자시장에서는 우량 오피스를 향한 선호가 이어졌다. 2분기 서울과 분당의 오피스 거래 규모는 약 6조원으로 전 분기의 1.7배 수준까지 확대됐다. 평균 거래가격은 평당 2719만원으로 11.1% 낮아졌으나, 비핵심 자산의 거래 비중이 늘어난 영향이 반영됐다. 공급 확대가 CBD 공실률을 끌어올린 반면 프라임급 수요와 거래 규모는 유지되면서 자산 등급과 권역별 흐름이 엇갈렸다.