공공임대 190만 가구에도 수요·공급 엇박자

2025년 말 국내 공공임대주택 재고는 약 190만 가구로 전체 주택의 8.6%에 머물렀다. 유럽 주요 선진국의 절반 이하인 데다 5~10년 임대 뒤 분양으로 전환되는 물량이 전체 공공임대의 15%를 차지해 장기 재고 확충 속도도 더디다. 입주 자격은 중위소득 150%까지 열려 있지만 공급이 수요를 따라가지 못하면서 대도시권의 평균 대기 기간은 3~4년에 이르고 있다.

공급 계획과 실제 입주 물량의 간극도 크다. 2026년 2월 11일 기준 사업 승인을 받고도 착공하지 못한 공공임대주택은 전국 10만5938가구였고, 이 가운데 72.8%는 토지 보상 지연이 원인이었다. 폐기물 처리와 지장물 철거, 사토장 선정, 인프라 공사와 관계 기관 협의도 착공을 늦췄다. 같은 해 4월에는 LH 공공임대 입주 대기자가 10만 명에 달했지만 연내 입주 가능 물량은 약 7000가구에 그쳤으며, 서울과 인천에서는 대기가 10년을 넘는 사례도 나타났다.

국내 공공임대 정책은 1980년대 초 5년 임대 후 분양전환 방식에서 출발했다. 1989년 영구임대주택 건설이 시작됐고, 1998년에는 30년 이상 임대하는 국민임대주택이 도입됐다. 2005년에는 국민임대 100만 가구 건설과 공공임대 재고율 10% 목표가 제시됐으며, 수도권 2기 신도시부터 계층 간 혼합 거주를 위한 소셜믹스가 본격 추진됐다. 2024년에는 민간 건설 주택을 사들여 공급하는 매입임대 목표 물량도 확대됐다.

물량 부족과 함께 배치의 불균형도 드러났다. 지역별 수요와 맞지 않거나 도심 접근성이 떨어지고 초소형 평형에 치우친 주택이 외면받으면서 6개월 이상 비어 있는 공공임대가 7만 가구를 넘어섰다. 지방자치단체가 주도하는 임대주택 건설과 재고 비율도 20% 미만으로 주요 선진국보다 낮다. 토지 보상과 행정 절차의 병목을 줄이는 동시에 입지·평형별 실수요를 공급 계획에 반영하지 않으면 대기 적체와 장기 공실이 함께 이어질 수 있다.