고가주택 양도세 공제 상한 신설…2029년 10억원

재정경제부가 8월 3일 발표한 ‘2026년 부동산 세제개편안’은 장기보유특별공제를 자산 유형에 따라 두 제도로 나눈다. 주택과 관리처분계획인가 전 주택에 해당하는 조합원입주권에는 ‘장기거주 소득공제’를 적용하고, 토지·주택 외 건물과 관리처분계획인가 전 주택 외 건물 또는 토지에 해당하는 조합원입주권에는 ‘장기보유 소득공제’를 적용한다. 2027년 유예를 거쳐 2028년 양도분부터 시행된다.

공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이다. 양도가액 75억원, 취득가액 25억원인 주택을 10년 이상 보유·거주한 1세대 1주택자는 양도차익 50억원 가운데 비과세 적용분을 반영한 과세대상 양도차익 42억원을 기준으로 계산한다. 장기거주 소득공제액은 2027년까지 80%인 33억6000만원이지만 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 줄어든다. 산출세액은 각각 3억1600만원, 9억2300만원, 13억7300만원으로 늘어난다.

2027년 1월 1일 이후에는 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제가 연간 250만원에서 2500만원으로 확대된다. 양도일 현재 만 65세 이상이면서 2년 연속 거주하고 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 주택을 특수관계인이 아닌 제3자에게 판 뒤 6개월 안에 비수도권으로 이주하면 감면도 받을 수 있다. 2027년에는 5억원 한도로 세액의 50%, 2028년에는 3억원 한도로 30%가 감면된다.

일시적 2주택 비과세 요건도 바뀐다. 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역의 종전주택을 양도할 때는 신규주택 취득일부터 2년 안에 처분해야 특례가 인정된다. 다주택자 중과세율은 한시 조정돼 2주택자는 2027년 기본세율에 5%포인트, 2028년 10%포인트를 더하고, 3주택 이상은 같은 기간 각각 10%포인트와 15%포인트를 가산한다. 이 경우 장기보유특별공제는 배제돼 초고가 주택과 실거주하지 않은 주택의 세 부담이 커질 전망이다.