고가주택 세제 개편, 거래·임대시장 파장

정부 세제 개편안은 1주택자 장기보유특별공제에서 보유 기간에 따른 혜택을 없애고, 공제 한도를 단계적으로 10억 원까지 축소하는 내용을 담았다. 일부 주택은 연간 보유세가 수천만 원 늘어날 수 있다. 정부는 세 부담이 증가하는 주택이 전체의 0.4%라고 제시했지만, 과세 대상의 비중과 나머지 가구의 주거 안정 효과는 별도로 살펴봐야 한다는 지적이 제기된다.

개편안 발표 이후 서울 강남 3구를 비롯한 고가주택 밀집 지역에서는 세 부담을 우려한 집주인의 매물이 나오고 시세보다 수억 원 낮은 물건도 등장했다. 그러나 대출 규제와 커진 보유세 부담 때문에 매수자는 드문 상황이다. 자금 여력이 있는 집주인이 매각 대신 임대를 택할 경우, 전월세 물량 감소로 집주인의 협상력이 커지고 늘어난 세 부담이 세입자에게 이전될 가능성이 있다.

양도차익에는 장기간의 물가 상승과 화폐가치 하락분이 함께 반영된다. 5억 원에 산 집을 20억 원에 팔면 세법상 15억 원이 소득으로 잡히지만, 1주택자는 매도 후 다시 거주할 집을 마련해야 한다. 양도소득세를 낸 뒤에는 비슷한 수준의 주택으로 옮기기 어려울 수 있다. 장기 보유·거주 1주택자에게 최대 80%를 공제해 온 제도는 이러한 양도차익의 성격을 반영해 설계됐다.

20억 원 미만 주택을 보유한 일부 1주택자도 양도세 공제의 실거주 요건을 갖추려고 임대 중인 자기 집으로 돌아갈 채비를 하고 있다. 집주인 한 가구가 복귀하면 전월세 주택 한 채가 줄고 동시에 새 임차 수요가 생겨 가격 상승 압력이 커질 수 있다. 지난해 10월 15억 원 초과 주택의 대출 한도가 줄어든 뒤 15억 원 미만 아파트가 많은 노원·도봉·강북구의 가격이 오른 사례도 수요가 규제 밖 시장으로 이동할 수 있음을 보여준다. 세제의 효과는 과세 규모뿐 아니라 거래와 이사, 전월세 공급에 미치는 영향까지 함께 따져야 한다.