고가주택 세 부담 확대…강남 수요 재편 예고

정부가 실거주 1주택자에 대한 보호는 유지하면서 비거주·초고가주택의 보유·양도 부담을 높이는 세제개편안을 내놨다. 투기 목적의 보유 유인을 낮추고 실수요 중심으로 시장을 재편하려는 조치다. 단기적으로 강남권 핵심 지역의 매물 증가와 매수심리 위축, 고가주택 가격 조정이 나타날 수 있지만 서울 집값 전반의 장기 하락으로 번질 가능성은 제한적이라는 분석이 우세하다.

과세 강화 범위가 과거 다주택자 중심에서 고가 1주택자로 넓어지면서 해당 주택의 매도 압력은 커질 전망이다. 다만 보유세를 피해 매각하려 해도 양도 단계의 부담이 커 매물 잠김과 거래 동결, 관망세가 이어질 수 있다. 공급 부족과 핵심 지역 선호도 가격을 떠받치는 요인이다. 실제 가격의 상승·하락 폭은 세제만이 아니라 금리와 대출 규제, 주택 공급 여건에 좌우될 가능성이 크다.

강남에서 매물이 늘더라도 수십억원대 주택은 대출 규제를 받는 일반 실수요자가 접근하기 어렵다. 현금 동원력이 있는 40·50대 고자산층이 장기 보유 고령자의 매물을 흡수하면서 재건축 단지 등에서 세대교체가 빨라질 수 있다. 고령 소유자가 다른 지역으로 이동하고 젊은 자산가가 진입하는 손바뀜이 이어지면 가격 급락보다는 소유층 변화가 먼저 두드러질 가능성이 있다.

초고가주택의 세 부담이 커지면서 상급지 선호가 사라지기보다 실거주가 가능하고 부담이 상대적으로 낮은 가격대로 수요가 옮겨갈 전망이다. 특히 20억원 이하 아파트에 수요가 집중되면 지역·가격대별 격차가 커지고 해당 시장의 가격 불안을 자극할 수 있다. 임대시장도 변수다. 비거주 집주인의 직접 입주가 늘면 전세 물량이 줄고, 임대를 계속하면 늘어난 보유비용이 월세에 반영돼 전월세 불안이 확대될 수 있다.