고가주택 매물, 세제 시행 따라 세 차례 분산 전망

고가주택과 비거주 1주택자의 보유세·양도소득세 부담을 높이는 세제 개편이 예고되면서 주택시장에서는 절세 목적의 매물이 늘어날 가능성에 관심이 쏠리고 있다. 강남권 고가주택 보유자들도 실제 거주와 매도 가운데 선택을 고심하고 있다. 세 부담이 내년부터 2029년까지 단계적으로 확대되는 구조여서 매물은 한꺼번에 나오기보다 올해 4분기, 내년 상반기, 2027년 말 등 세 시점에 나뉠 것으로 관측된다.

첫 분기점은 올해 4분기다. 서울과 경기도 15개 지역의 토지거래허가구역에서는 올해 12월 31일까지 세입자가 거주하는 주택도 거래할 수 있다. 정부가 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예를 끝내면서 1주택자에게도 연말까지 한시적으로 처분 기회를 열어 둔 결과다. 이 기간에는 매수자가 기존 임대차계약 만료일에 입주하는 조건으로 거래할 수 있어, 별도 유예가 없으면 매도를 결정한 비거주 고가주택 물량이 하반기에 집중될 가능성이 있다.

올해 안에 팔지 않은 보유자에게는 내년 5월이 두 번째 선택 시점이 된다. 개편된 보유세제는 내년 6월 1일 현재 주택 소유자부터 적용되므로, 그 전에 소유권을 넘기면 해당 연도 과세를 피할 수 있다. 내년 과세 대상자는 종합부동산세 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고 보유세 세액공제 한도 800만원도 적용받는다. 올해 집값 상승분이 반영된 2027년도 공시가격이 내년 3월 공개되면 부담이 더 커질 수 있어 내년 상반기 급매 증가가 예상된다.

세 번째 매도 시점으로는 2027년 말이 거론된다. 2028년부터 초고가주택과 비거주 1주택 보유자의 종부세·양도세 부담이 본격적으로 늘고, 양도세 장기거주 소득공제에는 인별 20억원 한도가 처음 적용된다. 이 한도는 2029년 이후 10억원으로 축소된다. 이에 따라 강남권 등에서 고가주택을 장기간 보유하며 거주한 고령자에게도 2027년 말이 세 부담 확대 전에 주택을 처분하고 자산을 현금화할 수 있는 시한으로 작용할 전망이다.