고가·비거주 주택 과세 강화…대출·공급 대책 과제로

정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자, 다주택자의 세 부담을 확대하는 내용의 2026년 세제개편안을 3일 공개했다. 시가 20억~30억 원인 실거주 1주택의 종합부동산세 부담은 낮추되, 시가 40억 원을 넘는 주택에는 2028년부터 2~5%의 세율을 적용해 보유세 부담을 높이는 방식이다. 개편의 목표는 집값 안정이 아니라 납세자의 부담 능력에 부합하는 과세 체계를 마련하는 데 맞춰졌다.

1주택자 기본공제는 거주 여부에 따라 차등 적용된다. 실거주자는 현행 12억 원에서 14억 원으로 공제액이 늘어나지만, 비거주자는 9억 원으로 줄어든다. 양도소득세 장기보유특별공제도 보유 기간이 아닌 거주 기간을 중심으로 바뀌며, 최대 10억 원의 공제 한도가 단계적으로 도입된다. 다주택자가 제도 변화에 대응할 수 있도록 일정한 준비 기간도 부여된다.

비합리적인 세제 혜택을 축소하고 서민·중산층의 실거주 주택 부담을 덜겠다는 방향과 별개로 거래 위축과 임대료 상승 가능성도 제기된다. 대출 문턱이 높은 상태에서 양도세와 보유세 부담까지 커지면 매수와 매도가 함께 어려워져 거래가 급감할 수 있다. 은퇴 고령자 등의 주택이 매물로 나올 수 있지만, 늘어난 보유 비용이 전월세 가격에 반영돼 서민의 주거 불안을 키울 가능성도 남아 있다.

서울 아파트 평균 전셋값은 7억 원을 넘어섰고, 한 여론조사에서 부동산 정책을 부정적으로 평가한 응답은 56%에 달했다. 충분한 공급 없이 수요 억제에 집중할 경우 시장 왜곡과 주거 부담을 해소하기 어렵다는 지적이 나오는 배경이다. 과세 체계 조정과 함께 실수요자의 내 집 마련을 가로막는 대출 규제를 점검하고 주택 공급 대책을 보완하는 일이 정책 신뢰와 주거 사다리 회복의 과제로 남았다.