고가·비거주 주택 겨냥한 세제 개편

정부가 2026년 8월 3일 집값 안정을 목표로 초고가 주택과 다주택, 비거주 주택의 세 부담을 함께 높이는 부동산 세제 개편안을 내놨다. 양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주 기간을 중심으로 재편되고, 종합부동산세는 보유 주택 수보다 전체 가액을 기준으로 부과하는 방향으로 바뀐다. 1가구 1주택자도 집값과 거주 기간에 따라 세금이 늘어날 수 있다.

장기보유특별공제 축소는 2028년부터 단계적으로 시행된다. 2029년에는 보유 기간에 따른 공제가 없어지고 실거주 기간에 대한 공제만 남으며, 거주 공제율은 최대 80%로 제한된다. 10년 동안 보유했지만 실제 거주는 2년에 그친 시가 32억원 주택의 경우 예상 양도세가 2억4000만원에서 4억원으로 증가한다. 장기간 소유했다는 사실만으로는 기존 수준의 혜택을 받기 어려워지는 구조다.

종부세 과세 체계는 2028년부터 주택 수가 아닌 가액 기준으로 통일된다. 1주택자도 과세표준이 94억원을 넘으면 5% 세율을 적용받는다. 이에 앞서 2027년에는 1주택자의 공정시장가액비율이 70%로 올라가면서 시가 약 32억원인 주택부터 종부세 부담이 커질 수 있다. 다주택자뿐 아니라 고가 주택 한 채를 보유한 가구도 개편의 직접적인 영향을 받게 된다.

이번 개편은 오래 보유한 주택보다 실제로 거주한 주택에 세제 혜택을 집중하고, 고가 주택일수록 보유 부담을 높이는 데 초점이 맞춰졌다. 정부는 2025년 10월 부동산 세제 전반의 개편 논의를 시작한 뒤 보유세 강화와 고가 1주택 과세 방안을 조율해 왔다. 제도 시행을 2028년과 2029년으로 나눠 적용하는 유예 기간에는 주택 보유자들이 매도와 실거주 여부를 다시 판단하는 계기가 될 전망이다.