고가·비거주 1주택 세 부담 동시 강화

정부의 부동산 세제 개편이 고가 주택과 실제 거주하지 않는 1주택자의 양도소득세·보유세 부담을 함께 높이는 방향으로 추진된다. 장기 보유에 주던 공제는 단계적으로 거주 중심으로 전환되고, 일정 가격을 넘는 주택에는 다주택자 대상 종합부동산세 중과세율이 적용된다. 주택을 계속 보유하거나 매도할 때 모두 세금이 늘어나는 구조여서 매물과 임대차 시장에 미칠 영향이 쟁점으로 떠올랐다.

1989년 도입된 장기보유특별공제는 보유기간 공제가 폐지되고 장기거주소득공제로 바뀐다. 실거래가 12억원 초과 1주택자는 현재 보유와 거주에 각각 최대 40%를 공제받지만, 2028년에는 보유 20%·거주 60%로 조정된다. 2029년부터는 거주기간에만 최대 80%를 적용하며 공제 한도도 2028년 20억원, 이후 10억원으로 제한된다. 장기간 보유했어도 거주하지 않았다면 양도세가 크게 늘 수 있다.

종부세 1주택 기본공제는 12억원에서 14억원으로 오르지만 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 이후 70%로 높아진다. 과세표준 12억원 초과 구간에는 2028년부터 현행 3주택 이상 보유자에게 적용되는 2~5% 중과세율이 1주택자에게도 부과된다. 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원으로 축소된다. 전용 84㎡인 마포래미안푸르지오의 공시가격을 17억원으로 놓은 시뮬레이션에서는 재산세와 종부세 합계가 올해 416만원에서 개편 후 777만원으로 86% 증가했다.

정부는 2~3년의 유예기간을 두고 매도 기회를 제공한다는 입장이지만, 고령 은퇴자와 불가피하게 실거주하지 못한 1주택자에게 처분이나 입주를 압박할 수 있다는 비판이 제기된다. 보유세 인상이 전월세 가격에 반영되고 양도세 부담이 매물 감소와 거래 위축으로 이어질 가능성도 거론된다. 과거 노무현·문재인 정부의 수요 억제와 증세 중심 정책 뒤 집값이 급등했던 경험을 고려해, 세 부담 강화보다 수요가 있는 지역에 주택을 제때 공급해야 한다는 요구가 커지고 있다.