경매 주택도 보유·매각 때 세 부담 못 피한다

토지거래허가구역의 주택도 법원 경매로 취득하면 별도 허가와 실거주 의무가 없어 전세를 낀 매수가 가능하다. 그러나 이런 예외는 취득 단계에만 적용된다. 낙찰 뒤 주택을 보유하거나 매각할 때는 일반 매매로 취득한 주택과 같은 세법이 적용돼, 거주 요건을 충족하지 못하면 예상보다 큰 세금을 부담할 수 있다.

직접 살지 않고 임대한 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에서 제외되거나 장기보유특별공제가 축소될 수 있다. 다주택자에게는 중과세율이 적용될 가능성도 있다. 취득세는 낙찰가를 기준으로 내지만 이후 세 부담을 낮춰주지는 않으며, 종합부동산세 역시 싼 낙찰가가 아니라 공정시장가액비율을 적용한 공시가격을 토대로 산정된다.

자금 조달 여건도 일반 매매와 크게 다르지 않다. 과거 경매 시장에서 거론되던 대출상의 우위는 사라졌고, 규제지역 진입이나 다주택자 대출 제한을 포함한 가계대출 규제가 동일하게 적용된다. 여기에 체납 관리비와 명도 비용 등 경매 특유의 지출까지 발생할 수 있어 입찰자는 낙찰대금뿐 아니라 보유세와 양도세, 추가 비용을 함께 계산해야 한다.

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 내놓으며 실수요자 우대와 자본 차익 과세 강화 기조를 분명히 했다. 앞서 2025년 10·15 대책 이후 규제를 피하려는 수요가 경매로 이동했고, 서울 일부 아파트는 기존 최고 매매가격을 웃도는 가격에 낙찰되기도 했다. 앞으로 비거주 투자자의 참여가 줄면 경매 과열이 완화되고 무주택자와 실거주 목적 수요자의 입지가 상대적으로 커질 가능성이 있다.