거주·지역 따라 달라지는 부동산세, 계산 부담 가중

내년부터 종합부동산세와 주택 양도소득세의 산정 기준이 한층 세분화된다. 실제 거주 여부와 보유 주택 수, 주택 소재 지역, 양도 시점에 따라 공제액과 과세 방식이 달라진다. 정부가 3일 공개한 부동산 세제 개편안에는 양도세에 적용해 온 실거주 기준을 종부세에도 반영하는 내용이 담겼다. 납세자가 세금 변화를 미리 계산하기 어려워졌다는 반응이 나오는 배경이다.

종부세 기본공제는 내년부터 같은 1주택자라도 소유 주택에 거주하면 14억 원, 거주하지 않으면 9억 원이 적용된다. 다주택자는 기본 4억 원에 실제 사는 주택의 가액 비중을 반영한 금액을 더하되 공제 한도는 9억 원이다. 공정시장가액비율도 지역별로 갈린다. 비조정대상지역의 지방 아파트 두 채를 보유하면 현행 60%에서 내년 70%로 오르고, 서울 아파트 두 채는 내년 70%에 이어 2028년부터 80%가 적용된다.

정부는 주택 수 중심의 과세가 불합리하다며 주택 가액을 기준으로 체계를 바꾸겠다는 방향을 제시했지만, 개편안에도 주택 수는 기본공제와 공정시장가액비율의 차등 기준으로 남았다. 양도세 역시 취득·매도 시기와 거주 기간이 계산을 좌우한다. 조정대상지역의 1가구 1주택자는 12억 원 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 하지만, 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택은 2년 보유만으로 요건을 충족한다.

장기보유 특별공제를 거주 공제로 단계적으로 전환하는 방안도 양도세 계산의 변수를 늘렸다. 주택을 2028년에 파는지, 2029년 이후에 처분하는지에 따라 계산법과 공제 한도가 달라진다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 단일세율을 주로 쓰는 주요 선진국과 달리 한국은 강한 누진세율에 여러 조건이 결합돼 구조가 매우 복잡하다고 지적했다. 최용준 세무법인 다솔WM센터 세무사는 납세자의 예측 비용과 국세청의 행정 부담이 함께 커질 수 있다고 우려했다.