거주 중심 세제 전환, 주택 투자 문턱 높인다

2026년 세제개편안이 1세대 1주택자의 양도소득세 공제 기준을 보유에서 실제 거주 중심으로 전환하면서 내 집 마련과 주택 투자의 수익 계산이 달라지게 됐다. 장기간 직접 거주하는 1주택자는 기존 수준의 공제를 유지할 수 있지만, 실거주가 어려운 신규 투자자는 같은 양도차익을 내더라도 세후 수익이 감소하는 구조다.

재정경제부가 8월 3일 발표한 개편안은 현재 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 적용하는 장기보유특별공제를 단계적으로 조정한다. 2028년에는 거주기간에 연 6%, 보유기간에 연 2%를 적용하고, 2029년부터는 보유기간 공제를 없애 거주기간에만 연 8%를 반영한다. 시행 여부는 국회 통과 과정에서 결정된다.

세제 변화와 함께 서울 아파트 전세가율 하락도 신규 진입자의 부담을 키우고 있다. 매매가격 대비 전세가격 비율이 낮아지면서 10억원짜리 주택을 매입할 때 필요한 자기자본은 10년 전 2억5000만원에서 현재 5억원 가까이로 늘었다. 전세보증금이 집주인의 수익률을 네 배로 높이는 효과가 제시됐지만, 낮아진 전세가율은 갭투자에 필요한 초기 자금을 확대하는 요인으로 작용한다.

이 같은 변화는 기존 자산 보유자와 새로 주택시장에 들어가려는 가구에 서로 다른 영향을 준다. 반도체 가격 급등으로 실질 국내총소득이 두 자릿수 증가했으나 호황의 이익은 반도체 기업과 주주 등 일부에 집중됐다. 무주택 가구는 불황기에 활용할 완충자산이 부족한 데다 주택시장 진입마저 어려워져 자산 분산의 필요성이 커졌다. 집값까지 다시 움직일 경우 성장의 편중과 자산가격 변화가 겹치며 자산 격차가 추가로 확대될 수 있다.