거주 중심 세제 개편에 임대차 불안 확산

정부가 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 양도소득세 제도를 손질하면서 임대차 시장의 불확실성이 커지고 있다. 2026년 세제개편안은 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸고 보유공제를 없애는 대신 실거주 혜택을 강화한다. 집주인이 공제를 받으려고 직접 입주하면 임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 못해 기존 주택에서 나가야 할 수 있다.

재개발·재건축 주택은 관리처분계획인가일을 기준으로 집주인이 1년 이상 계속 거주한 경우 공사 기간의 절반을 거주 기간으로 인정받는다. 현재 공사 기간에 적용되는 연 4%의 보유공제율은 사라지고, 인정된 거주 기간에는 연 8%의 공제율이 적용된다. 개편안이 국회를 통과하면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 시행된다. 최은영 한국도시연구소장은 1년 거주 요건과 실제 거주 확인이 허술할 경우 주민등록만 옮기는 방식으로 악용될 가능성을 지적했다.

재정경제부는 재건축 주택을 취득한 뒤 실제로 살지 않은 소유자까지 공제하는 일을 막기 위한 조정이며, 위장 전입은 주민등록법상 처벌 대상이라는 입장이다. 이강훈 세입자114 대표는 현실을 반영한 절충의 성격은 있지만 현장 상황과 제도의 연관성을 충분히 검토하지 못했다고 평가했다. 비거주 1주택자가 임대료를 종전 계약보다 5% 이내로 올리면 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제해 온 상생임대인 제도도 축소된다.

2021년 전월세시장 안정을 위해 도입돼 올해 말 종료 예정인 상생임대 혜택에는 매도 시한이 새로 붙는다. 계약이 올해 12월 31일 이전 끝나면 2026년 10월 1일부터 2027년 말까지 매도해야 기존 혜택을 받는다. 계약 종료 뒤 임대료를 5% 넘게 올린 경우에도 2027년 말까지 팔아야 한다. 2027년 이후 계약이 끝나면 종료 1년 뒤와 2029년 12월 31일 가운데 이른 날이 시한이다. 기존에는 임대 기간 중 한 번만 5% 이내 인상 조건을 충족하면 매도 시점과 무관하게 혜택을 받을 수 있어, 제도 변경을 예상하지 못한 집주인들은 짧은 보유·거주 기간에 따른 양도세 증가와 매도 일정 조정을 함께 고민하게 됐다.