거주 여부로 갈리는 종부세…고가주택 부담 확대

정부가 주택 보유 기간보다 실제 거주 여부를 중시하는 부동산 과세 체계를 2028년부터 본격 도입한다. 내년에는 거주용 1주택의 종합부동산세 기준이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라가며, 시세 약 20억원을 넘는 서울·수도권 주택을 중심으로 약 36만호가 과세 대상에 포함될 전망이다. 시세 20억~30억원 구간은 세액이 줄고 30억~40억원은 큰 변화가 없지만, 40억원 이상 주택은 세율이 최대 두 배 가까이 높아질 수 있다.

종부세는 주택 수 대신 보유 주택의 가액을 기준으로 세율을 정하는 방식으로 바뀐다. 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 오르며, 2028년에는 12억원 초과 구간 세율이 현행 1.3~2.7%에서 2.0~5.0%로 높아진다. 공정시장가액비율도 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 소유자를 대상으로 내년부터 60%에서 70%로 인상된다. 비거주 1주택의 과세 기준은 공시가격 12억원에서 9억원으로 낮아진다.

재정경제부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 부동산 세제 합리화와 잠재성장률 반등, 청년 지원, 지역균형, 공정 과세를 포괄한 12개 과제의 2026년 세제 개편안을 확정했다. 개편의 중심은 종부세를 강화하는 동시에 양도세 부담을 낮추거나 유예해 주택 거래의 출구를 마련하는 데 있다. 고령자의 부담은 납부유예로 낮추고, 다주택자 과세는 한시적으로 완화한 뒤 2029년까지 단계적으로 정상화할 계획이다.

종부세 보유공제는 2028년 전면 폐지되고 세액공제 기준은 거주 여부로 일원화된다. 이에 따라 고가주택을 보유하면서 거주하지 않는 1세대 1주택자는 종부세 증가 폭이 거주자보다 최대 10배 이상 커질 수 있다. 양도세에도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원의 거주공제 한도가 신설된다. 다만 1세대 1주택 거주자와 10년 이상 장기 거주자는 양도가액 30억원 이하 주택에 대해 기본공제가 연 2500만원으로 확대돼 양도세가 최대 800만~900만원 줄어들 전망이다.