거주 여부가 가른 보유세…고가주택 세 부담 양극화

정부가 3일 공개한 2026년 부동산 세제 개편안은 실제 거주자에게 혜택을 집중하고, 거주하지 않거나 여러 채를 보유한 사람의 부담은 크게 높이는 데 초점이 맞춰졌다. 시가 20억원, 공시가격 15억원인 아파트를 10년간 보유·거주한 60세 1주택자의 종합부동산세는 올해 28만원에서 2028년 11만원으로 절반 넘게 줄어든다. 같은 조건에서 거주하지 않으면 세액은 152만원으로 실거주자의 5배를 웃돈다.

주택 가격이 높을수록 차이는 더 커진다. 시가 45억원, 공시가격 약 30억원인 1주택자는 10년 거주했을 때 종부세가 155만원에서 2028년 281만원으로 늘지만, 거주하지 않은 경우에는 1019만원까지 뛴다. 시가 70억원, 공시가격 약 50억원 주택의 10년 미거주자는 같은 기간 세액이 938만원에서 3296만원으로 3.5배 증가한다. 과세표준 12억원 초과 구간에는 2년 뒤 2.0~5.0% 세율이 적용된다.

세 부담 완화는 고가주택 실거주자뿐 아니라 일정 가격대 이하 1주택자에게도 반영된다. 1주택자의 종부세 과세 기준은 14억원으로 올라가며, 시가 30억원·공시가격 약 20억원 이하 구간에서는 세금이 줄어든다. 시가 약 17억5200만원인 마포래미안푸르지오와 약 13억7000만원인 마포래미안리버웰 등도 감면 범위에 포함된다. 반면 시가 35억원 안팎부터 부담이 다시 커지고, 시가 50억원을 넘으면 증가 폭이 가팔라진다.

다주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 상향이 동시에 적용된다. 공정시장가액비율은 다주택자에게 올해 70%, 2028년 80%로 올라가고 1주택자와 1세대 1주택이 아닌 1·2주택자도 70%가 적용된다. 서울 반포의 전용 84㎡ 보유자는 거주 여부에 따라 올해 1810만~2257만원인 보유세가 2028년 2764만~3318만원으로 늘어난다. 고령·장기보유 1주택자는 일정 요건을 충족하면 소득 심사 없이 재산세 납부를 유예할 수 있다.