강남 고가주택 매물 늘어도 매수 문턱은 여전

종합부동산세 강화로 서울 강남·서초·송파 등 강남 3구의 초고가 주택 보유 부담이 커지면서 2028년까지 절세 목적의 매물이 늘어날 가능성이 제기된다. 그러나 주택담보대출 한도가 집값에 비해 크게 제한돼 있어 일반 실수요자의 매수 여력은 제한적이다. 시장에 새로 나온 물량도 현금 동원력이 큰 자산가에게 돌아갈 수 있다는 우려가 커지고 있다.

정부는 과세표준 6억원 초과 구간의 종부세율 기준을 주택 수에서 주택 가액으로 바꿨다. 1주택자 세율은 과세 구간에 따라 0.3~2.3%포인트 오르며, 과세표준 25억원 초과 구간은 기존보다 두 배 가까운 수준으로 높아진다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 112㎡의 연간 보유세는 현행 4551만원에서 내년 6142만원으로 약 30% 증가할 것으로 추산됐다.

보유세가 수천만원에 이르는 초고가 주택 가운데 자산은 많지만 소득과 현금 흐름이 부족한 은퇴 고령층 소유 물건이 먼저 매물로 나올 가능성이 거론된다. 장기보유특별공제 축소가 적용되기 전인 2028년까지는 상대적으로 유리한 매도 시기로 인식될 수 있다. 세 부담을 줄이기 위해 집을 계속 보유할지, 제도 변경 전에 처분할지를 따지는 움직임이 강남권에서 이어지는 배경이다.

거래 확대를 가로막는 핵심 변수는 대출 규제다. 현재 주택담보대출 한도는 15억원 이하 주택이 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택이 최대 4억원, 25억원 초과 주택이 최대 2억원이다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 절세 매물이 일부 나오더라도 일반 실수요자의 매수는 어렵다고 진단했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 한시적인 대출 보완이 없으면 가격이 조정된 고가 주택까지 현금 자산가에게 집중되고 실수요자는 관망할 가능성이 높다고 봤다.