강남 고가주택, 강화된 세제에 매도·입주 저울질

정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자의 부담을 높이는 2026년 세제 개편안을 내놓으면서 서울 강남권 고가 주택 보유자들의 선택지가 좁아지고 있다. 장기보유특별공제의 거주 요건을 강화하고 양도소득세 감면 한도를 새로 두는 내용이 담기자, 집을 처분할지 직접 입주할지를 따지는 움직임이 대치동과 반포동을 중심으로 나타나고 있다.

강남권 중개 현장에서는 세 부담과 매도 시점을 묻는 집주인들의 문의가 늘었다. 장기간 보유해 시세 차익이 큰 고령층 일부는 기존 세제 혜택이 유지되는 기간 안에 주택을 정리하는 방안을 검토하고 있다. 다만 매수 심리가 위축돼 있어 문의 증가가 곧바로 계약 체결이나 거래량 확대로 이어지기는 어려운 상황이다.

정부는 2026년 6월 부동산 과세 체계 개편 작업에 착수한 뒤 8월 초 보유세와 거래세를 함께 강화하는 방안을 발표했다. 초고가 주택과 실제로 살지 않는 1주택자에게 돌아가던 혜택을 줄이는 것이 핵심이다. 반면 송파구와 마포구 등 상대적으로 영향이 작은 지역은 차분한 흐름을 보이고 있다. 고가 주택 기준에 해당하지 않는 1주택자는 보유를 이어가려는 경향이 강하고, 다주택자는 양도세 부담 때문에 매도를 쉽게 결정하지 못하고 있다.

실거주 전환이 늘면 임대 중이던 주택이 전월세 시장에서 빠져나가 공급이 감소할 가능성이 있다. 비거주 상태를 유지하는 집주인이 늘어난 세 부담을 임대료에 반영할 경우 임차인의 주거비가 커질 수 있다는 우려도 나온다. 강남권의 매물 문의가 실제 매각으로 이어지는지, 실거주 전환이 임대 물량에 어떤 변화를 만드는지가 개편안의 시장 영향을 가늠할 주요 변수로 떠올랐다.