PF 자금 공백에 주택 착공 지연 커지나

내년 프로젝트파이낸싱(PF) 건전성 규제 시행을 앞두고 금융회사 대출 기준은 강화되는 반면, 이를 대신할 자기자본 시장은 아직 초기 단계에 머물러 있다. 리츠·펀드와 기관투자가의 지분성 자금 공급이 대출 축소보다 늦어질 경우 신규 착공이 급감하는 자금 공백이 발생할 수 있다는 우려가 제기된다.

6일 국토교통부 주택통계를 집계한 결과, 2022년부터 지난해까지 전국 주택 인허가는 174만7000가구, 착공은 120만8000가구로 누적 격차가 53만8000가구였다. 격차 전체를 미착공 물량으로 단정할 수는 없지만 인허가 이후 착공으로 넘어가는 속도가 느려진 흐름은 확인된다. 수도권 규제지역의 인허가 후 미착공 물량도 32만3000가구에 달했다.

정부는 공공·민간 자금과 주택도시보증공사(HUG) 보증부 회사채를 결합한 1조원 규모 PF 개발앵커리츠를 가동하고, 토지 매입 단계의 우량 사업장마다 최대 1000억원을 투자하도록 했다. 그러나 지난해 9월 말 경·공매 추진 사업장 10조6000억원 중 인허가·착공 전 브릿지론은 9조1000억원으로 앵커리츠의 9배였다. 중소 건설사의 본PF 전환을 돕는 HUG 특별보증도 지난 4월 말 한도 2조원의 94.4%인 1조8870억원이 승인돼 남은 금액은 1130억원이었다.

시행사의 자기자본 확충 수단인 프로젝트리츠는 지난해 12월 승인된 동탄 헬스케어 리츠와 천안역세권혁신지구 재생사업리츠 두 곳뿐이며, 모두 기존 사업을 전환한 사례다. 기관투자가도 초기 위험을 피하고 있다. 군인공제회는 1000억원 개발형 블라인드펀드를 인허가 완료 등 위험이 낮아진 사업으로 제한했고, 우체국예금은 5000억원 부동산 대출펀드에서 토지담보대출과 브릿지론을 제외했다. 건설근로자공제회는 담보인정비율 65% 이하 선순위 대출만 허용했으며, 노란우산은 5000억원 지분펀드의 대상에서 개발 중이거나 예정된 자산을 뺐다. 기관자금이 본PF와 선순위 대출에 집중하면서 초기 보통주와 브릿지론을 채울 자금 통로가 충분히 열리지 않은 상태다.