PF 자본규제 강화에 비은행권 자금 공급 위축

내년부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율이 금융회사의 위험가중치와 충당금, 비은행권 대출 취급 기준에 반영된다. 규제가 동시에 강화되면서 증권사·저축은행·캐피탈 등 비은행권의 투자 여력이 줄고, 중소 시행사와 수도권 외곽 사업장이 자금 조달 경쟁에서 먼저 밀릴 수 있다는 우려가 커지고 있다.

자기자본 요건은 내년 5%를 시작으로 2028년 10%, 2029년 15%, 2030년 20%까지 높아진다. 자기자본과 분양률이 낮은 사업에는 최고 150%의 위험가중치가 적용돼 금융회사의 국제결제은행 기준 자본비율과 대출 유인이 낮아지고 충당금 부담은 늘어난다. 저축은행·캐피탈·상호금융·새마을금고는 기준 미달 사업에 대출 취급 제한도 받는다. HUG·HF 보증 사업장과 실질적 위험이 낮은 사업 등은 예외가 인정될 수 있다.

국내 시행사는 사업비의 5~10% 안팎을 출자한 뒤 고금리 브릿지론으로 토지를 사고 본PF로 전환하는 방식으로 사업을 넓혀 왔다. 약 800개 사업장의 평균 자기자본비율은 3% 수준으로, 2030년 목표와 17%포인트 차이가 난다. 증권사는 투자 형식 대신 브릿지론·본PF 여부와 담보인정비율에 따라 NCR 위험값을 적용받아 착공 전이거나 담보가 부족한 사업에서 더 큰 위험액을 반영해야 한다.

증권사의 대출·펀드·채무보증을 합친 부동산 투자금액도 2029년까지 자기자본의 100% 이내로 축소된다. 기존 부동산 익스포저가 큰 회사는 사업성이 양호한 신규 사업에도 한도 때문에 자금을 추가로 공급하기 어려울 수 있다. 부실 사업장 정리와 정상 사업장 지원이 함께 추진되지만, 인허가와 수요를 확보했어도 추가 자본이나 시공사 보증이 부족한 중간 단계 사업은 심사에서 밀릴 가능성이 남아 있다. 지분자본 시장이 자리 잡기 전에 선별이 강화되면 지방과 중소 시행사 중심의 착공과 주택 공급이 위축될 수 있다.