HUG 사회주택 매입권, 배임 아닌 손실 축소 방안

녹색친구들의 사회주택 보증금 미반환 사태를 해결하기 위해 토지주인 리츠가 계약상 건물매입권을 행사해도 업무상배임죄가 성립하지 않는다는 법률 검토가 나왔다. 해당 의견서는 최근 HUG 이사진에 전달됐다. 건물을 계약 조건에 따라 낮은 가격으로 확보하면서 임대차관계와 사회주택 운영을 새 사업자에게 넘기는 방식이 세입자 피해와 토지주 손실을 함께 줄일 수 있다는 결론이다.

이강훈 주택세입자 법률지원센터 세입자114 대표와 이혁·이종진 변호사는 지난달 27일 작성한 의견서에서 건물 매입이 임무 위배나 재산상 손해에 해당하지 않는다고 판단했다. 삼송·연남·대조 등 주요 사업장의 토지임대차계약에는 임대료 연체에 따른 계약 해지와 건물 매입 조항이 포함돼 있다. 삼송점을 비롯한 대부분 사업장은 임대료가 12개월 이상 밀려 해지 요건도 충족된 상태다.

HUG는 앞서 토지주 리츠가 보증금을 보전하면 근거 없는 채무 인수가 돼 이사와 주주에게 배임 책임이 생길 수 있다는 입장을 밝혔다. 그러나 계약상 건물매입권은 보증금 사고 뒤 새로 제시된 조치가 아니라 사업 초기부터 정해진 권리다. HUG도 이 권리를 토지임차인의 과실이 발생했을 때 건물을 낮은 가격에 사들여 재산권을 보호하는 장치로 설명한 바 있어, 계약에 따른 매입 자체를 배임 행위로 보기 어렵다는 반론이 제기됐다.

계약 조건을 적용하면 리츠는 삼송·창천·행운점 건물을 감정평가액의 절반에, 성산점은 감정가의 40~70% 수준에서 취득할 수 있다. 승계할 임차보증금과 선순위 채무는 매입대금에서 공제한 뒤 녹색친구들에 잔금만 지급하도록 설계돼 있다. 리츠는 토지와 건물을 함께 활용해 임대하거나 재매각할 수 있고, 장기간의 명도소송과 철거 비용도 피할 수 있다. 반면 개별 경매는 선순위 채권과 반복 유찰로 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있어, 매입대금 정산 후 후속 운영자에게 사업을 승계하는 방안이 해법으로 제시됐다.